CONDOMINIO: INGIUNZIONE O MEDIAZIONE? UN DILEMMA MORALE NEL RECUPERO DELLE MOROSITÀ

Nella mia esperienza di amministratore, non posso negarlo, ci sono anche aspetti spiacevoli e, tra questi, il meno simpatico è indubbiamente quello di fronteggiare situazioni di morosità condominiale anche gravi che mi obbligano ad agire in via legale contro i singoli proprietari per il recupero dei ratei di spesa scaduti. Vale la pena, infatti, sottolineare che non sempre il mancato adempimento da parte di un condomino ai propri obblighi è imputabile a cattiva volontà o menefreghismo ma, al contrario, è sempre più spesso il sintomo tangibile di serie difficoltà economiche che attualmente stanno interessando un gran numero di famiglie italiane le quali, purtroppo, non ce la fanno più a far tornare i conti di casa. Di fronte a tali particolari situazioni non è raro allora che l’amministratore si trovi in serio imbarazzo morale perché da un lato, come professionista, deve tutelare al meglio gli interessi del suo mandante, ovvero il condominio, recuperando anche in via forzosa quanto dovuto dal proprietario inadempiente e, dall’altro, comprende il peso del suo agire nei confronti di chi non ce la fa a tirare avanti. L’obiettivo di questo post è appunto quello di fornire informazioni e indicazioni utili sulle procedure di recupero delle spese condominiali non pagate senza, tuttavia, tralasciare l’aspetto umano della vicenda facendo così in modo che tutto non si riduca all’attenzione per il vile denaro.

L’AMMINISTRATORE CHE NON COMUNICA I DATI DEI MOROSI PAGA DI TASCA PROPRIA!

Uno dei problemi che maggiormente preoccupano gli amministratori di condominio è sicuramente quello relativo alle morosità condominiali. Le statistiche parlano chiaro: negli ultimi anni, colpa anche (e soprattutto) della crisi economica, si è registrato un notevole incremento degli incarichi ai legali per il recupero dei crediti condominiali nei confronti degli stessi condomini che non pagano la loro quota di spese di gestione. Tuttavia, tale recupero non è sempre agevole perché spesso il condòmino non possiede altri beni se non il proprio appartamento e, allora, in questi casi, l’amministratore è costretto ad intraprendere una lunga e costosa esecuzione immobiliare. Questa procedura è indiscutibilmente onerosa, sicuramente la più lunga (possono volerci in alcuni casi diversi anni) e spesso si rivela persino infruttuosa. Basti pensare che se il proprietario ha contratto un mutuo che grava per buona parte ancora sull’immobile, sussiste la probabilità, tutt’altro che remota, che tutto il ricavato della vendita all’asta se lo aggiudichi la banca quale creditore privilegiato. In questi casi l’unico vantaggio si realizza nel recupero delle spese sostenute per l’esecuzione che verranno rimborsate al condominio mentre il nuovo proprietario aggiudicatario dell’immobile dovrà farsi carico delle spese condominiali della gestione in corso e di quella precedente. Certo, si tratta di un “contentino” per le casse condominiali ma, come si dice, “piuttosto che niente è meglio…piuttosto”. Ma intanto i fornitori insoddisfatti che fanno? Vediamolo insieme … 

DELEGA CONDOMINIALE: QUALCHE CONSIGLIO PER NON COMMETTERE ERRORI

Rispondendo ad una nostra lettrice di Roma oggi mi occuperò della questione delle deleghe che vengono conferite ad un soggetto per farsi rappresentare all’assemblea condominiale. Tale questione è spesso sottovalutata, nell’errata convinzione che si tratti di un atto “semplice” e di uso comune; in realtà, a ben guardare, ci sono aspetti pratici e giuridici che è opportuno conoscere per non commettere errori. Ho pensato, quindi, di ripercorrerli partendo dall’esame del quesito che ci ha sottoposto la signora Marta. La nostra lettrice, avendo ricevuto la convocazione a partecipare all’assemblea del condominio in cui abita e non potendovi partecipare perché fuori città, avrebbe intenzione di delegare la sorella, anch’ella proprietaria di un’altra unità immobiliare nello stesso edificio, che, tuttavia, ha manifestato opinioni diverse su come esprimersi e votare in relazione ad alcuni punti posti all’ordine del giorno. Chiede, quindi, come dovrebbe comportarsi per non pregiudicare la propria volontà di espressione e giudizio pur delegando altro soggetto. 

CONDOMINIO: SE DECIDO DI NON PARTECIPARE ALLA CAUSA, NON PAGO LE SPESE LEGALI

Chiunque abiti in città saprà certamente cosa significhi vivere all’interno di un condominio, in particolare quanto sia importante e delicato creare e mantenere buone relazioni tra tutti i condomini; “missione” che i buoni amministratori tentano di realizzare ma che, spesso, si rivela ardua se non addirittura impossibile. In alcune circostanze di conflitto è, infatti, tutt’altro che agevole trovare un punto di incontro tra interessi ed esigenze diversi, se non addirittura contrastanti. A tale proposito, l’attuale situazione di disagio vissuta da una nostra assistita ci offre proprio l’opportunità di approfondire le dinamiche condominiali, nella specie quelle che sorgono laddove il condominio si trovi nella condizione di dover decidere se promuovere ovvero resistere ad una lite, ossia un giudizio avanti le competenti autorità giudiziarie. Interessante appare allora esaminare la vicenda in cui si è trovata la signora D...