Con il passare del tempo anche gli edifici hanno necessità di interventi importanti sia per mantenere l’efficienza degli impianti (caldaia, ascensori, fognature, impianti elettrici etc. ) sia per mantenere lo stabile in sicurezza (facciate, tetto, scale etc.). Quando si tratta di immobili condominiali ci sono alcune domande ricorrenti ovvero chi è competente a decidere l’esecuzione dei lavori? Quando la delibera può dirsi validamente assunta? O anche, quali sono gli adempimenti necessari per l’inizio dei lavori e a chi competono? Per rispondere a questi interrogativi e fornire qualche nota informativa, ho pensato di affrontare il tema dei lavori straordinari in condominio indubbiamente complesso…
DUE TIPI DI INTERVENTI Il Codice Civile ci aiuta a dare la risposta a questi quesiti operando una prima distinzione tra tipi di interventi manutentivi: quelli ordinari e quelli straordinari. Ci sono interventi, infatti, che per loro natura appartengono alla manutenzione di routine di un edificio e che non comportano elevati impegni di spesa. Questi sono indicati come lavori di manutenzione ordinaria e possono (anzi devono) essere decisi dall’amministratore in virtù del potere a questi conferito dalla legge (art. 1130, primo comma n. 3, del codice civile). Quali esempi di lavori ordinari si possono citare tutti gli interventi di riparazione spicciola come le riparazioni del cancello elettrico rotto o dei citofoni che non funzionano sino alla sostituzione delle lampadine nelle parti comuni dell’edificio o piccoli lavori edili come il ripristino di un gradino sbrecciato che rappresenti un rischio alla sicurezza. La necessità di intervenire tempestivamente per piccole manutenzioni ha indotto, infatti, il Legislatore ad attribuire la competenza all’amministratore che, senza formalità, potrà decidere ed assegnare l’intervento, magari a fornitori preventivamente vagliati dall’assemblea.
I LAVORI STRAORDINARI Fuori dai casi in cui la legge riserva all’amministratore ambiti di discrezionalità decisionale quest’ultimo deve essere considerato un mero esecutore della volontà assembleare (Cassazione Civile, Sezione II, Ordinanza del 7 marzo 2013, n. 5761). Sulla base di questo principio le opere di manutenzione straordinaria devono invece essere piena espressione della volontà dei condomini e quindi essere debitamente deliberate dall’assemblea. È bene tuttavia intendersi sul significato di straordinarietà dei lavori. Secondo una definizione condivisa con tale espressione si intende il verificarsi di una situazione non preventivata e causata da un evento imprevedibile. Si pensi, quale esempio ricorrente, la necessità di intervenire per la messa in sicurezza della facciata a causa del grave ammaloramento dei balconi e dei cornicioni che minacciano cedimenti parziali con grave rischio per l’incolumità dei passanti o degli stessi condomini oppure di un serio intervento di manutenzione dell’ascensore (es. sostituzione dell’impiantistica) per ripristinarne il corretto funzionamento nonché assicurare la sicurezza degli utenti.
COSA DICE IL CODICE? Nei casi in cui siano necessari lavori straordinari l’art. 1135, primo comma n. 4, del codice civile, dispone che la decisione sul da farsi spetta all’assemblea dei condomini che esprimerà il proprio volere con un’espressa delibera ad hoc. Questa regola “principe” subisce una deroga allorché si tratti di lavori sì straordinari ma la cui esecuzione immediata è imposta dal carattere dell’urgenza che questi rivestono. Il medesimo art. 1135. al comma 2, prevede infatti che sia l’amministratore a dover ordinare lavori di manutenzione straordinaria quando questi siano urgenti. Si pensi ad esempio ad un guasto improvviso all’autoclave che ne imponga la sostituzione: in questo caso l’amministratore dovrà, considerata l’urgenza di non lasciare i condomini senza l’acqua corrente nei propri appartamenti, provvedere ad installarne una nuova usando la diligenza del buon padre di famiglia. In questi casi ricorre l’obbligo, per l’amministratore stesso, di riferire alla prima assemblea gli interventi effettuati ed i motivi che ne hanno determinato l’urgenza ed il suo operato sarà oggetto di ratifica da parte dei condomini per la spesa effettuata senza una preventiva delibera.
LAVORI DI NOTEVOLE ENTITÀ Per definire le opere eseguite in condominio come straordinarie non è sufficiente tuttavia fare riferimento solo ai concetti sopra espressi di imprevedibilità e casualità dell’evento che le hanno rese necessarie. Se si accettassero i limiti imposti da questi criteri non potrebbero quasi mai essere considerati straordinari tutti gli interventi di ristrutturazione dell’edificio, come ad esempio quelli destinati a salvaguardare il decoro, la funzionalità o il miglior godimento delle parti comuni del condominio. Del resto, se si eccettuano casi eccezionali e non prevedibili che impongono la necessità di tali interventi (eventi sismici, alluvioni, etc.), è del tutto inevitabile che con il passare del tempo un’edificio richieda opere importanti di manutenzione o di riqualificazione degli impianti quali il rifacimento del tetto o la sostituzione della caldaia, solo per citare le ipotesi più ricorrenti. Considerato l’impegno economico che solitamente queste opere comportano per ogni singolo proprietario, non è pensabile che queste vengano disposte dall’amministratore senza il preventivo consenso dell’assemblea. Pertanto, devono essere considerati lavori straordinari tutte quelle opere che pur prescindendo dai concetti di imprevedibilità ed eccezionalità della causa che li rende necessarie comportano oneri di spesa considerevoli per la compagine condominiale.
COME VANNO DELIBERATI? Una volta chiarito, a livello condominiale, cosa debba intendersi per interventi di manutenzione straordinaria e chi sia competente a decidere tali interventi, è opportuno chiarire quando la decisione è da ritenersi valida e, in buona sostanza, quali siano i quorum necessari per deliberare tali opere. Per capire meglio la questione è bene tenere presente la distinzione, sopra accennata, tra lavori straordinari tout court e lavori straordinari di notevole entità. Per questi ultimi il codice civileprevede infatti una norma ad hoc: l’art. 1136, quarto comma, che dispone, richiamando il comma 2 del medesimo articolo, che per le riparazioni straordinarie di notevole entità è necessario che la deliberazione sia assunta dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio ovvero 500 millesimi. Si tratta ovviamente di una maggioranza qualificata prevista dal Legislatore per tutte le decisioni aventi ad oggetto questioni di interesse rilevante o preminente per la vita condominiale. Per gli interventi invece di normale entità il codice civile non prevede un quorum particolare così che troverà applicazione il comma 3 del medesimo articolo e, come quasi sempre accade, l’assemblea riunendosi in seconda convocazione potrà deliberare i lavori di manutenzione straordinaria con una maggioranza semplice ovvero con l’approvazione della "maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”.
MA CHI STABILISCE IL SIGNIFICATO DI NOTEVOLE ENTITÀ? Bisogna premettere che il legislatore non ha fornito una definizione di notevole entità riferita ai lavori di manutenzione straordinaria pertanto la valutazione dell’entità andrà fatta caso per caso, non esistendo parametri obiettivi cui fare riferimento.Il concetto, evidentemente, si riferisce all’esborso necessario per le opere da eseguire ma, in assenza di un ancoraggio normativo certo, per comprendere quale sia l’ammontare del costo dei lavori oltre il quale si potrà parlare di notevole entità si deve necessariamente fare riferimento alle pronunce giurisprudenziali in merito. Bisogna anche dire che la Cassazione non ha affrontato spesso l’argomento come è accaduto invece per molte altre questioni che riguardano il condominio. Esistono tuttavia alcune sentenze per così dire cardine che ci aiutano a comprendere i criteri da adottare, secondo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato sul concetto di notevole entità nei casi concreti. In ordine di tempo, e di importanza, ritengo utile citare una recentissima pronuncia della Cassazione intervenuta sulla questione. Nel caso sottoposto all’attenzione dei giudici, un condomino aveva impugnato una delibera di approvazione di lavori straordinari che costui riteneva di notevole entità lamentando, tra le altre cose, l’approvazione di tali lavori senza il raggiungimento della maggioranza all’uopo richiesta dall’art. 1136, 4° comma. Il Tribunale di Catania, in primo grado, e la Corte d'Appello (sempre di Catania), poi, gli davano torto. La vertenza passava quindi ai Giudici di piazza Cavour. Secondo la Suprema Corte la conclusione cui era giunta la sentenza di secondo grado non era errata in quanto “l’individuazione, agli effetti dell’articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell’edificio), della notevole entità delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale chi deduce l’illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d’altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini” (Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 26 novembre 2014, n. 25145).
LA CASSAZIONE È COSTANTE Questa pronuncia è importante perché, consolidando l’orientamento già espresso in passato (Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 6 novembre 2008, n. 26733; Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 29 gennaio 1999, n. 810), ci fa intendere che sarà il giudice del merito, una volta investito della questione, a valutare in via discrezionale se una spesa dovrà ritenersi o meno di notevole entità rispetto ai lavori da eseguirsi. Ma discrezionalità non significa arbitrarietà posto che il giudice dovrà operare una valutazione complessiva tenendo conto delle specifiche caratteristiche e costituzione del condominio e degli oneri di spesa che gravano su ogni proprietario in relazione all’importo totale dei lavori. In altre parole la medesima spesa pari a 100.000 euro potrebbe assumere la natura di lavoro straordinario di notevole entità in un edificio popolare con appena 20 partecipanti mentre non essere ritenuta tale in un condominio signorile con 50 partecipanti. È necessario tuttavia chiarire che nel concetto di notevole entità, sebbene riferibile all’importo dei lavori rispetto al contesto nel quale si inseriscono, non è compresa la condizione economica del singolo condomino al momento della deliberazione dei lavori di manutenzione straordinaria.
FONDO OBBLIGATORIO: UN’INTERPRETAZIONE DIFFICILE… Prima della riforma del condominio (la famigerata Legge 220/2012) il codice civile disponeva all’art. 1135, 4° comma, che l’assemblea dei condomini poteva provvedere “alle opere di manutenzione straordinaria costituendo, se occorre , un fondo speciale”. Con l’entrata in vigore della riforma il fondo speciale è divenuto obbligatorio per “un importo pari all’ammontare dei lavori”. Tale infelice dizione ha sollevato molte critiche ed interpretazioni tant’è che il decreto Destinazione Italia è intervenuto, almeno nelle intenzioni, per far chiarezza sull’argomento.
…E UN’APPLICAZIONE IMPOSSIBILE Ora, un dato certo è che l’assemblea deve deliberare l’istituzione di un fondo di pari ammontare all’importo dei lavori straordinari che intende eseguire. Secondo buona parte dei primi commentatori della riforma, questa norma imponeva all’amministratore di accantonare tutte le somme necessarie all’esecuzione degli interventi, prima dell’inizio dei medesimi. Ovviamente una simile interpretazione non poteva che esporsi a critiche oltre che a una pratica ed effettiva applicazione. È vero, in questo modo si dava all’amministratore e soprattutto agli appaltatori, certezza dei pagamenti allorché la stipula del contratto (o quanto meno l’esecuzione degli interventi) dovesse essere subordinata all’accantonamento dei denari necessari a pagarli. Allo stesso tempo, tuttavia, da più parti si era fatto notare come la particolare congiuntura economica, unita alla sempre fisiologica difficoltà di mettere da parte cifre rilevanti per i casi di lavori di notevole entità, poteva avere l’effetto paradossale di bloccare il settore delle ristrutturazioni condominiali. Questa interpretazione è apparsa sin da subito agli operatori del settore eccessivamente rigida e poco applicabile. Ci si è domandava infatti perché, come spesso accade, il condominio in sede di stipula del contratto, concordando con l’impresa appaltatrice il pagamento sulla base del così detto stato di avanzamento dei lavori (SAL), dovesse in via anticipata procedere all’accantonamento dell’intero importo, posto che, anche tecnicamente, sussistono i tempi per il versamento in varie rate anche da parte dei condomini? In verità, ad una più attenta lettura, la norma non specificava se alla costituzione del fondo, operazione che può sostanziarsi anche in una mera scrittura contabile sui registri condominiali, dovesse corrispondere l’immediata corresponsione dell’intero importo ma molti furono quelli che interpretarono la norma in un senso restrittivo tanto da indurre il Legislatore a porvi rimedio nel tentativo (peraltro poco riuscito) di chiarire l’operatività della norma.
IL LEGISLATORE CERCA DI RIMEDIARE Con il decreto destinazione Italia (Decreto Legge n. 145 del 2013), il Legislatore ha introdotto infatti delle modifiche relative alla costituzione del fondo per lavori straordinari in condominio modificando l’art. 1135 n. 4 del codice civile, il quale ora recita: “Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
MA LE MODIFICHE NON CONVINCONO DEL TUTTO In altre parole: se per il pagamento dei lavori è concordata la corresponsione in base allo stato di avanzamento dei medesimi, il fondo può essere costituito in base alle singole partite. In verità anche l’intervenuta modifica meriterebbe dei correttivi e, infatti, è noto che i contratti di appalto con le imprese solitamente sono stipulati dopo la deliberazione dei lavori e di conseguenza non sempre, prima di ciò, è possibile avere certezza assoluta delle varie tranches. Bisogna quindi considerare l’ipotesi più che plausibile che il pagamento dei lavori non sia a tutti gli effetti vincolato allo stato di avanzamento dei medesimi ma, semplicemente, rateizzato. Mi sembra, pertanto, che la norma meriti un ulteriore intervento chiarificatore che potrebbe verosimilmente essere del seguente tenore letterale: l’assemblea dei condomini provvede: alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, deliberando altresì le modalità di versamento delle quote che saranno dovute dai singoli condomini. Più semplice, no?
Dottor Massimo Botti - Studio Comite
