Uno dei problemi che maggiormente preoccupano gli amministratori di condominio è sicuramente quello relativo alle morosità condominiali. Le statistiche parlano chiaro: negli ultimi anni, colpa anche (e soprattutto) della crisi economica, si è registrato un notevole incremento degli incarichi ai legali per il recupero dei crediti condominiali nei confronti degli stessi condomini che non pagano la loro quota di spese di gestione. Tuttavia, tale recupero non è sempre agevole perché spesso il condòmino non possiede altri beni se non il proprio appartamento e, allora, in questi casi, l’amministratore è costretto ad intraprendere una lunga e costosa esecuzione immobiliare. Questa procedura è indiscutibilmente onerosa, sicuramente la più lunga (possono volerci in alcuni casi diversi anni) e spesso si rivela persino infruttuosa. Basti pensare che se il proprietario ha contratto un mutuo che grava per buona parte ancora sull’immobile, sussiste la probabilità, tutt’altro che remota, che tutto il ricavato della vendita all’asta se lo aggiudichi la banca quale creditore privilegiato. In questi casi l’unico vantaggio si realizza nel recupero delle spese sostenute per l’esecuzione che verranno rimborsate al condominio mentre il nuovo proprietario aggiudicatario dell’immobile dovrà farsi carico delle spese condominiali della gestione in corso e di quella precedente. Certo, si tratta di un “contentino” per le casse condominiali ma, come si dice, “piuttosto che niente è meglio…piuttosto”. Ma intanto i fornitori insoddisfatti che fanno? Vediamolo insieme …
PICCOLI ACCORGIMENTI Dal momento che la situazione che stiamo attraversando sotto il profilo socio-economico non è tra le più felici, per l’amministratore condominiale risulta indispensabile cercare di operare in modo corretto e quanto più professionale possibile con lo scopo, anche, di porsi al riparo da eventuali contestazioni che gli possono essere rivolte dai condòmini o dai fornitori creditori del condominio. Un aspetto preliminare riguarda sicuramente la chiusura dell’esercizio. Sappiamo che la Legge di riforma della materia condominiale ha stabilito per l’amministratore un termine tassativo di 180 giorni (vedi art. 1130, numero 10, codice civile) dalla fine della gestione per la chiusura del rendiconto di esercizio e per la convocazione dell’assemblea per la sua approvazione. Questo è il limite temporale stabilito dalla legge ma, pur tenendo ben presenti le tante incombenze ed imprevisti che devono affrontare quotidianamente gli amministratori, risulta quanto mai opportuno non aspettare troppo e cercare di ridurre al minimo, per quanto possibile, il lasso di tempo che intercorre fra la fine gestione e la redazione del bilancio di esercizio convocando poi a breve l’assemblea per l’approvazione dello stesso. Non procrastinare sino all’ultimo la convocazione dell’assemblea ordinaria consente, di regola, di anticipare e meglio distribuire durante l’anno il versamento delle rate da parte dei proprietari. Questo modus operandi consente altresì all’amministratore di rendersi conto quasi subito della gravità di eventuali posizioni debitorie adottando celermente le iniziative più opportune.
RISCUOTERE È UN DOVERE! Questo argomento ne introduce subito un altro, fatidico direi, quello della riscossione dei contributi. Come è noto la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese rappresenta uno dei principali doveri dell’amministratore. Va ricordato che l’articolo 1129 del codice civile, comma 9, così come riformato dalla L. 220/2012 impone di “agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso…” Il fatto che l’amministratore sia tenuto ad agire, come dispone la medesima norma, “… anche ai sensi dell’articolo 63, delle disposizioni di attuazione del presente codice”, non significa necessariamente che l’amministratore sia tenuto a depositare immediatamente un ricorso per decreto ingiuntivo. La procedura monitoria (ovvero quella di ingiunzione) potrà essere ben preceduta da un sollecito di pagamento dei ratei scaduti e questa circostanza di per sé testimonia che l’amministratore sta compiendo il suo dovere. Certo è che, una volta decorso inutilmente il termine concesso per saldare spontaneamente quanto dovuto al condominio, egli dovrà nuovamente attivarsi senza indugio e compiere ed intraprendere le azioni legali necessarie nei confronti dei morosi. Giova, altresì, rammentare che questo onere che grava sull’amministratore risulta ulteriormente rafforzato da quanto previsto al comma 12 dell’art. 1129 del codice civile laddove al punto 6 dispone che “costituisce grave irregolarità l’aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria e la conseguente esecuzione coattiva”.
COMUNICARE I DATI DEI MOROSI: NON FARLO PUÒ COSTARE CARO Si è appena citato l’art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile il quale testualmente dispone che “i creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini; l’amministratore, oltre a dover agire per la riscossione, è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”. Si tratta di una novità introdotta dalla riforma che coinvolge anche soggetti terzi rispetto al condominio ovvero i fornitori insoddisfatti che reclamano quanto gli è dovuto. In base a questa norma i fornitori, che in forza di un decreto ingiuntivo, richiedono al condominio quanto gli spetta dovranno agire esecutivamente prima nei confronti dei condomini morosi e, solo in seconda battuta, nei confronti di quelli in regola con i pagamenti. Pertanto se uno dei creditori interpella l’amministratore per dare esecuzione al proprio credito, secondo quanto dispone la norma sul punto, quest’ultimo dovrà fornire tempestivamente i dati dei condomini morosi, affinché il richiedente possa procedere verso tali soggetti. Se non ottempera o ottempera in ritardo l’amministratore si espone principalmente a due ordini di rischi: la revoca da parte dell’assemblea per aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria nei confronti del condomino moroso (che, come sopra detto costituisce una grave irregolarità) e l’azione di responsabilità che può essere promossa dai creditori nei suoi confronti.
UNA PRONUNCIA ESEMPLARE: L’ORDINANZA DEL TRIBUNALE DI PALERMO Con un’ordinanza del 19 marzo 2014 il Tribunale del capoluogo siciliano ha stabilito che le richieste dei creditori, dirette ad acquisire l’elenco dei condomini morosi, devono essere riscontrate con sollecitudine. In difetto, sussiste, per i giudici palermitani, la responsabilità dell’amministratore del condominio per il danno generato dalla mancanza e dal ritardo nella consegna. Nel caso in esame, non soltanto l’amministratore del condominio è stato condannato a fornire al creditore istante i nominativi dei compartecipi morosi nel pagamento delle quote, ma è stato anche condannato al risarcimento danni arrecati allo stesso creditore per non aver ottemperato precedentemente. La vicenda in commento prende spunto da un credito professionale maturato nei confronti di un condominio. Il creditore, dopo avere vanamente richiesto in sede stragiudiziale i nominativi dei condomini morosi al fine di procedere esecutivamente nei loro confronti, ha promosso un giudizio, nel 2013 (vale a dire prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio ma dopo la sua approvazione), in virtù del richiamo al novellato art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, che sarebbe entrato in vigore pochi mesi dopo in forza della Legge n. 220/2012. Il Tribunale ha quindi ordinato all’amministratore di fornire al creditore ricorrente, senza indugio, l’elenco dei condomini morosi, condannandolo al risarcimento del danno, incluso quello derivante dal ritardo nella consegna che è stato quantificato in via equitativa nella somma di euro 1.000,00, oltre che delle spese legali del giudizio occorso. Il provvedimento giudiziario in commento segna un passo importante sulla strada delle responsabilità che gravano in capo all’amministratore, qualora non adotti un comportamento collaborativo con i creditori del condominio che pretendano l’adempimento coattivo dell’obbligazione (parziaria) da parte dei singoli condomini che partecipano al condominio.
E DOPO PALERMO, ANCHE GENOVA Il Giudice di Pace di Genova con una recentissima sentenza ha affrontato il tema dell’obbligo dell’amministratore di condominio di fornire, a chi ne fa richiesta per ottenere il pagamento di crediti vantati nei confronti del condominio, i nomi dei condomini morosi stabilendo che in caso di comportamento omissivo l’amministratore sarà obbligato a risponderne in proprio. Il caso prende spunto da una citazione in giudizio promossa da un condomino nei confronti dell’amministratore per ottenere, proprio in virtù di quanto previsto dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, il nominativo dei condomini morosi in modo da poter procedere nei loro confronti per il recupero di una somma oggetto di precetto. Come sopra si è visto il creditore non può soddisfare il credito vantato nei confronti del condominio, se prima non si rivolge esecutivamente ai condomini morosi, e per poter procedere in tal modo ha il diritto, previo interpello all’amministratore, di conoscere i loro nomi. Nelle fasi processuali il condomino creditore (parte attrice) aveva, quindi, chiesto all’amministratore di condominio l’esibizione del conto condominiale e dei registri contabili, ma l’amministratore disinteressandosi dei propri doveri, non si è neppure presentato davanti al Giudice (tecnicamente è rimasto contumace). Secondo il Giudice genovese l’amministratore, non rispondendo all’istanza di interpello formulata dal creditore volta a conoscere il nome dei condomini morosi, avrebbe adottato un comportamento omissivo violando, di conseguenza, il dovere di esercitare le sue funzioni nel rispetto del dovere di correttezza e buona fede. Preso atto di tale circostanza, quindi, il Giudice di Pace di Genova ha ritenuto di condannare l’amministratore al risarcimento del danno patito dall’attore, ossia al pagamento della somma pari ad oltre duemila euro in virtù di un precetto (emesso in forza di un decreto ingiuntivo precedentemente non opposto), per non aver ottenuto il nominativo dei condomini morosi, in modo da procedere esecutivamente e in via preventiva nei loro confronti (Giudice di Pace di Genova, Sentenza del 15 giugno 2015, n. 9804).
IL RISARCIMENTO PUÒ ESSERE DAVVERO SALATO! Inoltre sempre in tema di ingiustificato atteggiamento omissivo dell’amministratore, che violando le regole di correttezza e buona fede non fornisce i nomi dei condomini morosi impedendo di fatto al terzo creditore di recuperare la somma vantata, si registra una precedente pronuncia del Tribunale di Genova che ha condannato l’amministratore al risarcimento, in favore del terzo creditore, dell’importo pari all’intero credito azionato nei confronti del condominio. In tale circostanza non solo l’amministratore non aveva dato seguito all’interpello, ma non aveva adempiuto l’ordine del giudice di esibizione della documentazione condominiale che avrebbe dimostrato la sua diligente attività di ripartizione delle spese e richiesta delle somme ai condomini. In sintesi, quindi, la nuova normativa pone a carico dell’amministratore condominiale una serie di nuove incombenze spesso defatiganti (si pensi a tal riguardo alla tenuta dell’anagrafe condominiale), ma soprattutto impone a tale figura professionale che l’esercizio della sua funzione sia ispirata dall’osservanza di regole di correttezza e buona fede nonché da un comportamento serio ed affidabile, che dovrebbe scongiurare il verificarsi di fatti non sempre piacevoli che influiscono infelicemente sullo svolgimento di una serena vita condominiale.
COMUNICARE VA BENE, MA ATTENZIONE ALLA PRIVACY Non si può disconoscere che tra i tanti compiti delicati che l’amministratore ha assunto negli ultimi tempi vi sia anche quello della gestione della privacy in un contesto, come quello condominiale, dove si vive a stretto contatto. In tale ambito le problematiche sorgono principalmente su due argomenti: la pubblicizzazione, da parte dell’amministratore, dei nominativi dei condomini morosi e l’installazione di telecamere (c.d. a circuito chiuso) in condominio. Ovviamente qui ci si soffermerà solo sul primo di questi aspetti.
LA PRIVACY IN CONDOMINIO Innanzitutto una premessa di carattere generale. Si deve evidenziare che il Garante è intervenuto in materia condominiale con il provvedimento intitolato “Amministrazione dei condomìni” del 18 maggio 2006 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2006) in cui ha precisato i compiti dell’amministratore in relazione al trattamento delle informazioni inerenti la gestione e l’amministrazione delle parti comuni. Tali informazioni possono riguardare sia tutto il condominio (es. dati relativi ai consumi) sia i singoli partecipanti (dati anagrafici, catastali, quote millesimali, ecc.). In particolare i dati sono trattabili solo se indispensabili ai fini dell’amministrazione del condominio. Il provvedimento del garante ha quindi stabilito quali dati possono essere trattati senza il consenso dell’interessato (es. “le informazioni personali pertinenti e necessarie rispetto allo svolgimento delle attività di gestione ed amministrazione” del condominio) e quali invece necessitano del suo specifico consenso per poter essere trattati dall’amministratore del condominio (es. “informazioni relative alle utenze telefoniche intestate ai singoli partecipanti”). La comunicazione dei dati sensibili personali (es. dati giudiziari e sanitari) a terzi è però consentita solo con il consenso degli interessati o se ricorrono altri presupposti di legge. Come abbiamo avuto modo di dire in un altro nostro articolo, inoltre, viene ritenuta ammissibile la videoregistrazione dell’assemblea condominiale soltanto con il consenso di tutti i partecipanti.
COMUNICARE I NOMINATIVI DEI MOROSI NON VIOLA LA PRIVACY L’amministratore può, nei documenti condominiali (es. bilancio), evidenziare il nominativo dei condomini che non sono in regola con i pagamenti anche specificando la cifra di cui sono debitori. Non può, invece, affiggere documenti che evidenzino tali dati in locali aperti al pubblico (es. bacheca nell’androne condominiale), perché in tal modo tali dati sarebbero visibili anche per i terzi non condomini. Pertanto ciascun condomino può conoscere i dati riguardanti gli altri condomini e l’amministratore può comunicare ai condomini i dati di bilancio e i prospetti contabili sulle quote pagate e sulle eventuali morosità ed in pratica tutti i condomini possono conoscere i nominativi dei morosi, ma tali dati non possono essere diffusi ai terzi. Questa è la regola da osservare!
L’ART 63 È L’ECCEZIONE ALLA REGOLA La riforma del condominio ha però stabilito che l’amministratore deve fornire al creditore del condominio che lo richieda i dati del condomini morosi (ricordiamo: “l’amministratore … è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”). Questa scelta del legislatore, in controtendenza rispetto alla impostazione del garante della privacy, sembra dare maggior rilievo all’interesse collettivo di tutti i condomini (a tentare di non essere soggetti, in proprio o come partecipanti al condominio, ad azioni giudiziarie tese al recupero di somme che devono però essere versate dai morosi) rispetto all’interesse particolare del singolo condomino moroso. A ciò si aggiunga che comunque il creditore è un terzo, ma un terzo “qualificato” e viene in possesso di tali dati solo per l’utilizzo specifico del recupero di quanto gli deve essere corrisposto. Ma anche a prescindere da tale eccezione, la comunicazione inerente la morosità del condomino deve essere corretta e finalizzata alle esigenze di gestione del condominio e quindi non deve, ad esempio, avere finalità denigratorie o comunque fuori contesto.
IN SINTESI Tra la tutela della riservatezza e la necessità di consentire il recupero dei crediti gioca un ruolo importante il comportamento a cui si deve attenere l’amministratore. Cerco, allora, di sintetizzare i punti più importanti di quanto ho esposto: 1) l’amministratore è tenuto a comunicare i nominativi dei condomini morosi ai creditori non ancora soddisfatti; 2) il condomino moroso non può invocare più la privacy in quanto l’amministratore, osservando la legge, non violerà il dovere di riservatezza; 3) la comunicazione dei dati dei condomini morosi deve avere come unica finalità quella di favorire la tutela giudiziaria di un diritto; 4) la comunicazione deve sempre essere funzionale alla gestione e all’amministrazione del condominio; 5) l’amministratore deve limitarsi a dare esclusivamente i dati relativi ai condomini morosi; 6) l’eventuale inerzia e/o omissione dell’amministratore nel comunicare i dati rappresenta un comportamento passibile di sanzione e di condanna all’eventuale risarcimento dei danni.
Dottor Massimo Botti - Studio Comite
