Chiunque abiti in città saprà certamente cosa significhi vivere all’interno di un condominio, in particolare quanto sia importante e delicato creare e mantenere buone relazioni tra tutti i condomini; “missione” che i buoni amministratori tentano di realizzare ma che, spesso, si rivela ardua se non addirittura impossibile. In alcune circostanze di conflitto è, infatti, tutt’altro che agevole trovare un punto di incontro tra interessi ed esigenze diversi, se non addirittura contrastanti. A tale proposito, l’attuale situazione di disagio vissuta da una nostra assistita ci offre proprio l’opportunità di approfondire le dinamiche condominiali, nella specie quelle che sorgono laddove il condominio si trovi nella condizione di dover decidere se promuovere ovvero resistere ad una lite, ossia un giudizio avanti le competenti autorità giudiziarie. Interessante appare allora esaminare la vicenda in cui si è trovata la signora D...
IL CONDOMINIO NON È BELLO SE NON È LITIGARELLO Il condominio nel quale risiede la nostra lettrice si è trovato, recentemente, nella spiacevole circostanza di dover decidere se promuovere o meno una causa nei confronti dell’impresa che aveva effettuato i lavori di rifacimento del tetto comune, poiché a seguito di questi si erano verificati diversi episodi di infiltrazione d’acqua in danno di alcune unità immobiliari. La nostra assistita, peraltro non presente all’assemblea condominiale nella quale veniva deliberata l’autorizzazione a promuovere il giudizio predetto, pochi giorni dopo la decisione in questione, inviava al condominio, rappresentato dall’amministratore in carica, una raccomandata con avviso di ricevimento a mezzo della quale manifestava il proprio dissenso alla lite, separando così la propria posizione da quella del condominio in ordine alle eventuali conseguenze in caso di soccombenza. L’amministratore, una volta ricevuta la stessa, comunicava alla stessa che, a suo dire, il dissenso non era stato manifestato nelle forme previste dalla legge, dunque non valeva al fine di esentare la medesima dal partecipare alle spese di lite. L’affermazione, tuttavia, non trova riscontro nel dettato legislativo e nella giurisprudenza.
Il CODICE CIVILE DICE che il condomino dissenziente ha diritto a non pagare le spese di lite. Infatti, il codice civile non poteva non prevedere una norma a tutela di quei condomini che non intendano promuovere una lite o resistervi, a prescindere dalle motivazioni sottese a tale scelta. Tale norma, ossia l’art. 1132 rubricato “Dissenso dei condomini rispetto alle liti”, dispone che:
1) Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione;
2) Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa;
3) Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente». Dalla lettura dell’articolo, dunque, ben si comprende come sia consentito al singolo condomino, laddove lo stesso non concordi con la delibera dell’assemblea condominiale avente ad oggetto la promozione/resistenza di una lite, di manifestare il proprio dissenso alla lite stessa, tutelandosi preventivamente dall’eventuale esito negativo della causa.
E LA GIURISPRUDENZA CONFERMA che il dissenso può essere manifestato anche a mezzo di raccomandata o telefax. Ritornando a quanto affermato dall’amministratore del condominio nel quale risiede la signora D., ossia che la stessa non avrebbe manifestato il proprio dissenso nelle forme previste dalla legge, pare opportuno evidenziare il consolidato e unanime orientamento della giurisprudenza che ha più volte affermato che per "atto notificato all’amministratore", secondo quanto indicato dall’art. 1132 del codice civile, si deve intendere ogni atto comunicato al medesimo purché comprovabile e, dunque, anche a mezzo di raccomandata con avviso di ricevimento o telefax o, addirittura, nel corso dell’assemblea condominiale con richiesta espressa di verbalizzazione della propria volontà. Sul punto vi sono numerose pronunce, anche molto risalenti nel tempo, proprio perché è la stessa giurisprudenza a ritenere superflua ogni ulteriore precisazione, giacché è oltremodo pacifico che non vi sia ragione di gravare il condomino delle spese di notifica a mezzo dell’ufficiale giudiziario per comunicare i propri intendimenti al resto del condominio, a fronte del fatto che vi sono altri strumenti parimenti efficaci ma molto meno dispendiosi. Sul punto, infatti, i giudici di merito hanno stabilito che: "in relazione alla dichiarazione di dissenso dei condomini rispetto alle liti, ex art. 1132 c.c., deve ritenersi che un equipollente, altrettanto valido, della notificazione e della lettera raccomandata, sia la dichiarazione di dissociazione resa dal condomino dissenziente immediatamente dopo l'adozione della deliberazione assembleare e fatta constare nel verbale dell'assemblea alla presenza dell'amministratore. Infatti, una dichiarazione di estraniazione espressa immediatamente dopo l'adozione della relativa deliberazione e prima che siano portati a termine i lavori assembleari adempie senza dubbio, pienamente, all'esigenza di rapida informazione dell'amministrazione circa la scelta di dissociazione del condomino, mettendo sin da subito i condomini e l'amministratore in grado di meglio ponderare la propria decisione ed eventualmente di rivederla in considerazione dei maggiori oneri economici da ciò derivanti a loro carico. In altre parole, il termine "notificazione", riportato nella citata norma, non deve essere inteso nella sua accezione tecnico-processuale, poiché non v'è ragione di imporre al condomino di differire la dichiarazione di dissociazione ad un momento successivo al termine dell'adunanza assembleare; l'art. 1132 c.c. non contempla, infatti, alcuno iato temporale, prescrivendo unicamente un termine finale: né lo stesso può ritenersi implicito nel riferimento al termine "atto notificato", da intendersi come "atto comunicato", in quanto tale atto ben può essere contenuto anche nel corpo del verbale assembleare" (Tribunale di Monza, Sezione I, Sentenza del 13/10/2005). E ancora, “il dissenso del condomino rispetto alle liti deliberate dall'assemblea non deve essere necessariamente portato a conoscenza dell'amministratore con un atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, ma è a tal'uopo sufficiente anche una comunicazione con lettera raccomandata” (Giudice conciliatore Catanzaro, 03/11/1989). Quanto alla Suprema Corte, la stessa ha chiaramente affermato che lo scopo della disposizione di cui all’art. 1132 del codice civile è quello “di provvedere in tempi brevi all'amministrazione e di dare certezza ai rapporti condominiali caratterizzati da dinamismo e rapidità”, motivo per il quale ben si possono impiegare forme equipollenti alla notifica giudiziaria (Cassazione civile n. 2453/1994 e Cassazione civile n. 2967/1978).
OCCHIO AGLI AMMINISTRATORI FURBETTI Stante l’atteggiamento di chiusura dell’amministratore del condominio della nostra assistita, pare utile infine sottolineare la circostanza per la quale laddove l’assemblea condominiale, mediante delibera, approvasse il bilancio d’esercizio contenente altresì il punto relativo alle spese sostenute per la lite giudiziale comprendendo nel riparto anche il condomino che abbia manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima, quest’ultimo sarebbe legittimato ad impugnare la suddetta delibera per vizio di nullità, poiché manifestamente lesiva dei propri diritti e quindi anche dopo i 30 giorni previsti per l’impugnativa delle delibere annullabili. Sul punto i giudici di merito hanno affermato che: “E' nulla la delibera condominiale con la quale l'assemblea dei condomini ponga le spese sostenute per la lite giudiziale anche a carico del condomino che abbia manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima, deliberata a maggioranza dall'assemblea. Al singolo condomino è attribuito il diritto di separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini relativamente alle conseguenze derivanti da una lite in caso di soccombenza. Trattasi di una norma inderogabile, codificata nell'art. 1138 c.c., che riconosce al singolo il diritto di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle deliberazioni assunte a maggioranza, vincolanti anche i dissenzienti” (Tribunale di Bologna, Sezione III, Sentenza dell’8/03/2011). Ancora: “In tema di condominio, è affetta da nullità la delibera dell'assemblea che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall'assemblea, giacché in tal caso l'art. 1132, comma primo, c.c., contemperando l'interesse del gruppo con quello del singolo titolare di interessi contrastanti, riconosce a quest’ultimo il diritto di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle deliberazioni assunte sul punto” (Tribunale di Monza Sezione I, Sentenza del 24/05/2010).
RIASSUMENDO la raccomandata inviata dalla signora D., per manifestare il proprio dissenso alla lite, è perfettamente valida ed efficace ma, visto l’orientamento dell’amministratore, sarà necessario prestare particolare attenzione all’approvazione del consuntivo relativo alle spese sostenute dal condominio, in cui presumibilmente verrà inserito anche il costo delle spese legali, e al riparto delle stesse tra condomini. L’approvazione di questo bilancio non supera, come l’amministratore potrebbe essere indotto a credere, la questione della validità del dissenso, ma anzi espone il condominio ad ulteriori spese per la gestione della vertenza che il condomino dissenziente indubbiamente instaurerà per ottenere la declaratoria di nullità di tale delibera che gli ha attribuito ingiustamente le spese legali della causa non condivisa.
Dott.ssa Roberta Bonazzoli – Studio Comite
