Recentemente il sig. Nello ci ha sottoposto proprio questa domanda, ovvero quale sia il criterio di ripartizione per la costituzione di un fondo finalizzato al pagamento dei fornitori del condominio nell’ipotesi in cui si sia verificato un ammanco dovuto alla sottrazione della cassa da parte dell’ex amministratore e non all’omesso versamento delle quote condominiali da parte dei condomini. La situazione prospettata è comune a molti condomini (molti più di quanto non si pensi). Spesso, infatti, l’assemblea si vede costretta a deliberare un Fondo per far fronte alle morosità o, come nel caso del signor Nello, a un ammanco di cassa determinato dalla “mala gestio” del precedente amministratore poi naturalmente destituito. Lo sgomento dei condomini che si vedono costretti, in tale circostanza, a versare nuovamente quanto già corrisposto per il pagamento di beni e servizi di cui il condominio necessita, è ovviamente notevole. Come si deve regolare, allora, il nuovo amministratore con riguardo alla costituzione del Fondo per sopperire alla carenza di liquidità ed evitare la chiamata in giudizio dei fornitori che giustamente pretendono di essere pagati? Dovrà ripartire le quote per millesimi di proprietà, visto che il debito riguarda indistintamente il condominio oppure utilizzare un altro criterio?
SVUOTARE LA CASSA DEL CONDOMINIO È REATO Per l’inciso, voglio ricordare che la Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che il reato di appropriazione indebita si può verificare a carico dell’amministratore anche per ammanchi di importi esigui nei fondi condominiali, quando la giacenza sia inferiore a quanto risulta dalla contabilità condominiale, dal momento che una differenza contabile di minima entità potrebbe fondarsi anche su presupposti non leciti. I Giudici hanno così affermato che l’esiguità dell’ammanco di cassa di per sé stessa non è in grado di escludere la responsabilità penale dell’amministratore di condominio per il reato di appropriazione indebita aggravata, sia sul piano oggettivo che soggettivo (Cassazione penale, Sezione VI, Sentenza del 5 ottobre 2011, n. 36022).
FONDO DI SOLIDARIETÀ NON VUOL DIRE “FONDO PERDUTO”. Per prima cosa, giusto per fare chiarezza, bisogna individuare, sotto il profilo giuridico, la natura tecnica del “fondo straordinario”. In verità la dizione non è corretta in quanto trattasi, nel caso segnalato dal signor Nello, in realtà di un “fondo speciale di solidarietà”, istituito appunto per ripianare una situazione gravemente debitoria nei confronti dei fornitori, assai diverso dal “fondo speciale” tout court istituito, invece, per consentire il pagamento dei lavori ritenuti extra ordinem (opere di manutenzione straordinaria oppure innovazioni) rispetto alla gestione ordinaria del fabbricato, la cui costituzione è divenuta oggi obbligatoria con l’entrata in vigore della Riforma del Condominio (art. 13 della Legge n. 220/2012 che ha sostituito il punto 4 – dell’art. 1135 del codice civile).).
E DEVE AVERE DETERMINATI REQUISITI La differenza tra le due tipologie di “fondo”, che ho richiamato per evitare che si ingeneri confusione, non è affatto di mera definizione nominale ma, al contrario, assolutamente sostanziale. Per la validità, dunque, del “fondo speciale di solidarietà” occorre che vengano rispettati particolari requisiti, in mancanza dei quali viene meno la sua efficacia obbligatoria nei confronti dei partecipanti al condominio, altrimenti detti “comunisti”. Vediamo quindi quali sono questi requisiti essenziali.
MAGGIORANZA QUALIFICATA PER LA DELIBERA Secondo l’orientamento interpretativo prevalente, originatosi dall’introduzione della novella legislativa (Legge n. 220/2012 sopra citata) si sarebbe portati a ritenere che il “fondo speciale di solidarietà” vada deliberato con il consenso dell’unanimità di tutti i condomini. Sotto il profilo pratico, infatti, vi sarebbe analogia assoluta tra il fondo speciale di solidarietà e il “fondo morosi” che, invece, viene istituito tra i condomini in regola con i pagamenti, costretti ad esborsi ulteriori per sopperire alla situazione provocata dai mancati versamenti di altri. Anche quest’ultimo, è un fondo speciale destinato a far fronte alla procedura per il recupero dei crediti, cui l’amministratore è tenuto per la riscossione forzosa delle somme dovute, ex art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, e che rappresenta una sorta di prestito che verrà restituito nel caso di recupero di quanto dovuto dal debitore moroso. Per fondo morosi la giurisprudenza, formatasi in materia prima della riforma, riteneva infatti legittima la delibera approvata con il voto della sola maggioranza nei casi di effettiva e dimostrabile urgenza ovvero nel caso in cui i creditori del condominio avessero esercitato azione esecutiva in danno delle parti comuni dell’edificio (Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 5 novembre 2001, n. 13631). Con la riforma, invece, il novellato art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevedendo che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”, sembra escludere l’ipotesi eccezionale sopra descritta, con la conseguenza che il fondo morosi, ora, andrebbe deliberato con il consenso dell’unanimità di tutti i condomini. Per il fondo speciale di solidarietà la questione si presenta diversamente non potendo trovare qui applicazione il disposto del nuovo art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Trattasi pur sempre di atto extra ordinem, vale a dire che esula dalle attribuzioni dell’amministratore di cui all’art. 1130 del codice civile, così che, a mio avviso, pur in mancanza di una specifica norma sul punto, ritengo che debbano trovare applicazione in via analogica il II e IV comma dell’art. 1136 del codice civile, secondo cui la delibera che istituisce il “fondo” deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la maggioranza del valore dell’edificio.
CHE DEVE INDICARE A COSA SI RIFERISCE E I MOTIVI DELL’ISTITUZIONE Bisogna inoltre osservare che non è valida la sua deliberazione (e quindi la sua efficacia obbligatoria) se, contestualmente alla sua costituzione, non vengono specificamente indicate e determinate nel loro ammontare le voci di spesa (melius: rapporti debitori con i fornitori) per i quali viene istituito. L’istituzione del “fondo speciale di solidarietà” è inoltre legittima solo se corrisponde all’esigenza, concreta ed attuale, di evitare imminenti azioni pregiudizievoli da parte dei fornitori-creditori quali, ad esempio, paventati o già radicati procedimenti monitori per il recupero dei loro crediti o, ancor peggio, avvisi già ricevuti dalle aziende preposte che preannunciano l’interruzione di servizi essenziali come l’erogazione dell’acqua, della luce o del riscaldamento.
NON DIMENTICHIAMO CHE IL FONDO HA DUPLICE NATURA Giova inoltre sottolineare un aspetto importante. Nei reciproci rapporti economici tra proprietari e condominio il “fondo speciale di solidarietà” assume una particolare e duplice veste di rapporto contrattuale sia passivo sia attivo. La questione, spesso sottovalutata dagli amministratori, va analizzata con cura. Se (e sottolineo se) il fondo di solidarietà è stato deliberato rispettando tutti i criteri di cui ai precedenti punti, lo stesso costituisce un’obbligazione attuale e solidale a carico di tutti i condomini che saranno tenuti a versare le loro quote per far fronte alla situazione dell’ammanco di cassa. Allo stesso tempo, tuttavia, l’adempimento di tale obbligazione rappresenta, per ognuno dei proprietari che ha contribuito al versamento della sua quota del “fondo”, un diritto di credito nei confronti del condominio ovvero il diritto di vedersi restituire un giorno, parzialmente o integralmente, quanto versato a titolo di anticipazione. Infatti la ratio che sottende al versamento di una somma “pro quota” in favore del fondo di solidarietà non è certo quella citata dall’art. 1123 del codice civile ovvero quella di contributo al pagamento delle spese per beni, opere o servizi relativi alla gestione, ordinaria o straordinaria, del condominio bensì quella, come poc’anzi si è detto, di anticipare al condominio una liquidità per fare fronte ad una contingente e determinata situazione di emergenza. Il fondo trae infatti origine da un atto solidale su base volontaria per pagare debiti di pertinenza non dei singoli proprietari ma del condominio, debiti determinati, a loro volta, da un fatto costituente fattispecie di reato (appropriazione indebita) commesso dall’amministratore infedele.
E DOVRÀ ESSERE GESTITO IN MODO SEPARATO E AUTONOMO La contabilità del fondo speciale di solidarietà dovrà essere considerata sotto il profilo amministrativo non come una qualsiasi gestione straordinaria ma come una gestione a latere in previsione, come sopra accennato, della restituzione, in tutto o in parte, ai condomini di quanto versato da ognuno, proporzionalmente a titolo di anticipazione, in modo non dissimile da quanto accade per il fondo per le morosità mentre la tenuta della contabilità e le modalità di rendicontazione di questa particolare gestione sono del tutto identiche a quelle previste per le gestioni “ordinarie” e “straordinarie” di cui all’art. 1130 bis del codice civile. Consiglio, poi, vivamente di autorizzare il nuovo amministratore ad accendere un conto corrente “dedicato” proprio per non ingenerare commistione contabile ed amministrativa tra la cassa del condominio costituita dalle entrate (ratei condominiali) e dalle uscite (pagamento dei fornitori nelle gestioni in corso) e la gestione del fondo speciale di solidarietà.
IL NUOVO AMMINISTRATORE DEVE TENERE UN COMPORTAMENTO DILIGENTE Poiché, come si è detto, il “fondo” in questione si compone di anticipazioni fatte da ciascun proprietario in favore del Condominio (quale ente di gestione) per far fronte ad una grave situazione debitoria determinata da un ammanco di cassa il condominio medesimo (o meglio il nuovo amministratore) è tenuto ad attuare un comportamento diligente nei confronti dei condomini anticipatari e quindi deve, porre in essere tutte le iniziative, sia in sede civile sia in sede penale, per recuperare, per quanto possibile, la somma illecitamente distratta dalla cassa condominiale dall’ex amministratore “infedele”. Più che mai, dunque, si applicheranno in questo caso, sebbene in via analogica, le disposizioni dettate dall’art. 1129, comma XII, numeri 5 e 6, del codice civile, sui doveri dell’amministratore il quale, per non incorrere in gravi responsabilità, che ne possono comportare la revoca, deve promuovere, e poi curare nella fase esecutiva, tutti i procedimenti finalizzati al recupero dei crediti in favore del condominio e quindi dei condomini.
LA QUOTA DI CIASCUNO È PROPORZIONALE AI MILLESIMI Come ho accennato, il “fondo speciale” viene costituito per ripianare lo scoperto di cassa del condominio e quindi è atto solidale su base volontaria che si sostanzia in una anticipazione con diritto di ripetizione il cui scopo precipuo è quello di evitare azioni pregiudizievoli da parte dei terzi fornitori in danno al condominio medesimo. Attesa la sua natura prettamente solidaristica, di cui la delibera di approvazione rappresenta la sua formale espressione, tutti i condomini indistintamente sono tenuti a corrispondere una quota proporzionale ai propri millesimi di proprietà senza distinzione in ordine alla natura dei beni e dei servizi che risultano non pagati. Per rispondere al nostro lettore si precisa, quindi, che anche coloro che non utilizzano il riscaldamento centralizzato (ma l’ipotesi vale anche per il servizio di ascensore o di qualsiasi altro servizio passibile di utilizzo separato) sono tenuti a corrispondere le rate del “fondo” secondo i loro millesimi di proprietà benché non utilizzino detto servizio. In questo caso infatti la fonte dell’obbligazione non è rappresentata dall’art. 1123 del codice civile che regola la ripartizione delle spese bensì da un atto di natura negoziale con effetti obbligatori inter partes di cui la delibera (assunta nei modi e nei termini sopra descritti) rappresenta l’elemento formale e costitutivo. Giova ricordare infatti che le quote del fondo destinato a far fronte all’ammanco di cassa non sono riconducibili ad un debito “proprio” di ogni condomino ma conseguono ad un fatto (appropriazione indebita) costituente reato perpetrato in danno non dei singoli ma del condominio inteso, questo, sia nella sua accezione tecnica di “ente di gestione” sia nella sua accezione materiale di “ente collettivo” costituito indistintamente da ogni singolo proprietario.
UN UTILE CONSIGLIO Spesso il reato di appropriazione indebita dell’amministratore si traduce malauguratamente in gravi danni economici per il condominio costringendo i proprietari a (ri)pagare i fornitori e a sopportare piani di rientro onerosi che si aggiungono al pagamento di quanto dovuto per le gestioni in corso, il tutto in un contesto di crisi del nostro Paese che certo non aiuta le già provate risorse economiche delle famiglie. Diventa allora di assoluta importanza che i condomini cerchino di tutelarsi preventivamente dalla possibilità di scoprire un giorno che l’amministratore ha svuotato la cassa. Un rimedio efficace da adottare in sede assembleare può essere, allora, quello di adottare una delibera con cui si autorizzi l’amministratore a stipulare una polizza “tutela legale” in favore del Condominio in cui vi sia inserita anche la garanzia specifica che copra i danni provocati da fatto doloso dell’amministratore. Ovviamente prevenire è meglio che curare e quindi si raccomanda sempre un atteggiamento vigile da parte di tutti sull’operato dell’amministratore tanto più che la Riforma del Condominio (Legge 11 dicembre 2012 n. 220 oggi aggiornata dal Decreto Legge 23 dicembre 2013 n. 145) offre validi strumenti in tal senso. Un emendamento al Disegno di Legge AC 4041, prodromico all’attuale disciplina della materia, prevedeva, peraltro, proprio al fine di tutelare i condomini da possibili ammanchi di cassa causati dagli amministratori furbetti e risultanti da sentenze di condanna passate in giudicato, la costituzione di un fondo di garanzia nazionale. Il meccanismo di implementazione del Fondo prevedeva l’obbligo per tutti gli amministratori di provvedervi obbligatoriamente con il versamento di una percentuale sui compensi da questi percepiti dal condominio a qualsiasi titolo ma poi, in sede di stesura finale della Legge, la proposta purtroppo è rimasta lettera morta. Un vero peccato!
E INFINE BUONE VACANZE A TUTTI!!! Cari lettori e lettrici colgo l’occasione per augurare a tutti voi delle vacanze serene e rigeneranti; a tutti coloro che partiranno per mete lontane e viaggi esotici ma anche a coloro che approfitteranno del prossimo periodo per un po’ di sano e semplice relax e, infine, a tutti i miei collaboratori che mi sostengono in questa bellissima esperienza.
Ci vediamo il il 25 agosto!
Avvocato Patrizia Comite - Studio Comite
