AFFITTO: COSA SUCCEDE AI CONVIVENTI SE L’INQUILINO MUORE?

Quando si parla di locazione di immobili è facile sentir parlare di disdetta, di recesso anticipato, di cessata locazione, di proroghe. Tutti concetti noti e piuttosto discussi, ma cosa succede se l’inquilino muore e l’unità immobiliare locata è abitata anche da altre persone? Il contratto e, quindi, tutte le condizioni in esso contenute, si trasmettono automaticamente a questi soggetti oppure è necessario trovare un nuovo accordo con il proprietario di casa? E ancora, è possibile per gli eredi conviventi dell’inquilino dare disdetta perché non più interessati a permanere nell’appartamento? E se, invece, gli eredi non convivevano stabilmente con il locatario ma si prendevano soltanto cura di quest’ultimo standogli vicino saltuariamente, subentrano ugualmente nel contratto? In ultimo, cosa succede se l’inquilino, prima che morisse, aveva già deciso di recedere dal contratto comunicando al proprietario la disdetta anticipata? In tale ultimo caso, gli eredi conviventi devono ugualmente inviare un’altra disdetta, nel caso vogliano lasciare la casa, oppure vale quella già mandata dal conduttore? Le questioni che si pongono sono dunque diverse e credo sia opportuno affrontarle una ad una per chiarire, giuridicamente parlando, come ci si debba comportare per essere rispettosi della legge e, soprattutto, non incorrere in contenziosi. A questo punto non mi resta che cominciare a trattarle… 

QUANDO L’INQUILINO SE NE VA E CI LASCIA SGRADEVOLI SORPRESE

Affittare un immobile molto spesso è un terno al lotto e, quindi, perché le cose vadano come ci si aspetta ci vuole una buona dose di fortuna. Di questi tempi, poi, trovare persone serie ed affidabili, puntuali nei pagamenti, che si comportino bene rispettando le buone regole della civile convivenza e abbiano cura della “nostra” casa sta diventando veramente una chimera. Anche quando il contratto scade, poi, i problemi non sono finiti. Non è affatto raro infatti constatare, quando l’inquilino se ne va restituendoci l’immobile che gli avevamo affittato, che, nostro malgrado, l’appartamento (o l’ufficio) presenta evidenti danni che sono incompatibili con il normale stato d’usura determinato dal semplice decorso del tempo oppure presenta sgradite trasformazioni e/o innovazioni cioè modifiche sostanziali dello stato di fatto dei locali che di certo non avevamo autorizzato. In entrambi i casi queste “sorprese” ci renderanno molto più difficile locare nuovamente l’immobile in breve tempo e ci obbligheranno a metter mano al portafoglio per renderlo nuovamente “presentabile”. In questi casi come possiamo tutelarci?

AFFITTI: TORNA (PER POCO) IL PREMIO PER CHI DENUNCIA QUELLI IN NERO

Il 19 marzo 2014 ho pubblicato un commento alla sentenza n. 50/2014 della Corte Costituzionale che aveva dichiarato l’illegittimità costituzionale delle norme che consentivano agli affittuari di abitazioni, senza regolare contratto, di sanare la propria posizione dichiarando al fisco l’esistenza di accordi in nero, ottenendo in tal modo il riconoscimento di un regolare contratto con canone molto basso (pari al triplo della rendita catastale). In altre parole il Governo eccedendo i propri poteri aveva emanato delle norme per le quali non aveva poteri in virtù di quanto stabilito nella Legge Delega (Legge n. 42 del 2009), che dettava i limiti entro cui il Governo avrebbe potuto legiferare in materia di federalismo fiscale. Avendo utilizzato lo strumento del Decreto Legislativo, in spregio all’art. 76 della Costituzione, il Governo aveva per così dire sforato e, quindi, la Corte Costituzionale lo ha bacchettato. Una recente Legge regolamenta oggi ciò che la Corte Costituzionale aveva spazzato via. Vediamo come…

SE LA LOCAZIONE COMMERCIALE TOGLIE OSSIGENO ALL’AZIENDA?

Si tratta di uno dei quesiti più ricorrenti tra quelli che mi vengono sottoposti, di questi tempi, dai titolari delle aziende e di cui ormai ci occupiamo pressoché quotidianamente. La crisi economica, infatti, riduce i consumi e, di conseguenza, anche i profitti e allora diventa importante gestire anche i costi, specie quando incidono sulla stessa sopravvivenza delle attività commerciali. Qualcuno, quindi, mi chiama e qualcun altro mi scrive “caro avvocato rischio il default, l’unica possibilità che ho per non licenziare i miei dipendenti e tentare di risollevare le sorti dell’attività è di rinunciare alla conduzione dei locali che attualmente occupo e trasferire la sede operativa in una zona meno cara e in locali necessariamente ridotti. Poi in futuro si vedrà, se le cose ricominceranno a girare ripenseremo a un’altra soluzione, ma oggi non ho alternative o pago l’affitto o rinuncio a una parte dei dipendenti”. La questione va affrontata con serietà e non va affatto sottovalutata, vediamo insieme perchè…