Il 18 giugno è entrata in vigore la tanto agognata Riforma del Condominio che, a distanza di quasi sette decenni, ha finalmente riorganizzato la materia condominiale, sinora in balia dell’interpretazione, da parte dei giudici, delle poche norme contenute nel nostro Codice Civile. Certo non dimentichiamoci che ciò accade nel “Bel Paese” e pertanto non si pensi che la disciplina, per quanto organica ed ampia, non contenga punti controversi di cui senza dubbio si discuterà. Ciò detto, qui di seguito troverete un piccolo schema delle principali novità, organizzato per argomento ed in ordine alfabetico.
Amministratore
La sua nomina risulta obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Non è necessario che sia iscritto in appositi Albi né che faccia parte di Ordini Professionali ma è indispensabile che abbia un diploma di scuola superiore e che abbia frequentato un corso di formazione specifica, da cui è esonerato nel solo caso in cui svolga la professione di amministratore di condominio da oltre un anno. Non deve aver riportato condanne penali contro il patrimonio, la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica o per delitti dolosi con pena superiore a due anni, né essere protestato e deve godere dei diritti civili. La durata dell’incarico è di due anni, salvo riconferma; tuttavia qualora si rendesse responsabile di gravi irregolarità (es.: mancata apertura e/o utilizzazione del c/c condominiale) può essere rimosso dall’assemblea, convocata su richiesta anche di un solo condomino, con le medesime maggioranze previste per la sua nomina. Oltre agli obblighi ordinari (fra cui l’esecuzione delle delibere assembleari, il pagamento dei fornitori e dell’erario, la riscossione dei contributi a carico dei condomini) ha precisi obblighi di trasparenza sulla gestione finanziaria. Al momento della sua nomina ha l’obbligo di specificare in modo analitico le componenti del proprio compenso e non ha diritto di pretendere altro se non ciò che stato esposto all’assemblea e deliberato da quest’ultima.
Animali domestici
Il regolamento condominiale non potrà vietare la detenzione ed il possesso degli animali da compagnia.
Assicurazione amministratore
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile, i cui costi sono a carico dei condomini, per tutti gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Qualora durante il mandato l’assemblea deliberi lavori straordinari, l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza in misura non inferiore all’importo dei lavori deliberati.
Antenne
Viene sancito il diritto di ciascun condomino alla ricezione radiotelevisiva per mezzo di impianti individuali.
Assemblea
Cambiano i quorum perché l’assemblea possa dirsi validamente costituita e per la validità delle delibere assunte:
per la prima convocazione: 50% + 1 dei condomini che costituiscano almeno i 2/3 dei millesimi mentre per la validità delle delibere occorre la metà del valore dell’edificio;
per la seconda convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini che rappresenti almeno 1/3 dei millesimi mentre per le delibere occorre il 50% + 1 dei partecipanti che rappresentino tuttavia almeno 1/3 dei millesimi.
Per quanto concerne le deleghe è previsto l’obbligo della forma scritta e, qualora i condomini siano più di 20, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e 1/5 dei millesimi. Vengono definitivamente vietate le deleghe all’amministratore.
Consiglio condominiale
Qualora il condominio sia costituito da più di 11 unità immobiliari l’assemblea può nominare un consiglio di condominio di 3 membri i quale vigila sull’operato dell’amministratore e svolge funzioni consultive.
Contabilità
L’amministratore dovrà redigere il rendiconto di bilancio con redazione dello stato patrimoniale del condominio e relazione accompagnatoria. La documentazione dovrà essere conservata per dieci anni e vi sarà la facoltà di nomina di un revisore.
Conto corrente condominiale obbligatorio
L’amministratore è obbligato a stipulare un contratto di conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio ed a far transitare sullo stesso le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio stesso; ciascun condomino può accedervi per prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Destinazioni d’uso e sostituzione parti comuni
Qualora si presenti la necessità di mutare la destinazione d’uso di parti comuni occorrerà il voto di 4/5 dei partecipanti all’assemblea che costituiscano i 4/5 dei millesimi mentre per la divisione delle parti comuni occorrerà l’unanimità dei voti dell’assemblea. In caso di attività che incidano negativamente ed in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. Sono tuttavia vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possano recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Manutenzione straordinaria
Per l’effettuazione di tali lavori il condominio è obbligato a costituire un fondo speciale pari all’ammontare degli stessi.
Morosità
L’amministratore ha l’obbligo di attivarsi per il recupero delle spese non versate dai condomini entro sei mesi dalla delibera che approva la rendicontazione da cui risulta la morosità, ricorrendo all’autorità giudiziaria per l’emissione di un decreto ingiuntivo, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale onere.
Pannelli solari
I condomini avranno facoltà di installare impianti di energia da fonti rinnovabili ad uso esclusivo su lastrici e tetti condominiali comuni senza ottenere la previa autorizzazione assembleare. In tali casi l’assemblea potrà esercitare solo funzioni di controllo sulla sicurezza ed i vincoli architettonici.
Registri
L’amministratore avrà l’obbligo di tenere i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali, di nomina e revoca dello stesso e della contabilità.
Riscaldamento e impianti comuni
E' prevista la possibilità per il condomino di staccarsi dall’impianto centralizzato senza munirsi di preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea, qualora da tale distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini. Il condomino che ha provveduto al distacco avrà comunque l’onere di partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto.
Sanzioni
Le violazioni al regolamento condominiale potranno dare luogo a multe da 200 fino ad 800 euro in caso di reiterazione delle stesse.
Sito internet
Su richiesta dell’assemblea l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio (aggiornato mensilmente salvo diversa previsione dell’assemblea), ad accesso individuale protetto da una parola chiave, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale di atti e rendiconti mensili; il sito servirà inoltre alla pubblicazione online di tutta la documentazione assembleare (delibere, verbali). Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. Per l’attivazione del sito occorre il 50% + 1 dei partecipanti e dei millesimi.
Tabelle millesimali
La rettifica o la modifica delle tabelle millesimali può avvenire con la sola unanimità. La modifica o rettifica delle stesse a maggioranza è possibile unicamente in caso di errore o di alterazione per più di 1/5 anche di una sola unità immobiliare per innovazioni o sopraelevazioni con spese a carico di chi ha dato luogo alla variazione Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
