Si è rivolta a me la signora Anna, che è in procinto di acquistare un appartamento all’interno di un edificio, chiedendomi qual è il miglior modo di tutelarsi da eventuali richieste di pagamento non preventivate, posto che ha recentemente scoperto che il condominio, all’interno del quale è situata l’unità immobiliare in questione, ha contenziosi pendenti con alcuni fornitori per diverse decine di migliaia di euro per debiti maturati durante la vecchia amministrazione la quale, anziché pagare le bollette dell’acqua e le fatture del gasolio necessario a riscaldare gli appartamenti e l’edificio, ha sottratto le somme presenti sul conto corrente ed è purtroppo sparita. Oltre a ciò, la signora Anna mi riferisce che successivamente alla compravendita scadranno altre rate per spese straordinarie deliberate ed il cui preventivo è già stato oggetto di esame ed approvazione da parte dell’assemblea lo scorso anno anche se, di fatto, i lavori non sono ancora iniziati. E per le vecchie rate, cosa accade se il venditore non è stato regolare e puntuale nei pagamenti? L’esonero dai pagamenti a favore dell’acquirente, sottoscritto dall’amministratore attuale, ha una valenza giuridica? Insomma, non vorrebbe ritrovarsi sgradite sorprese che comporterebbero, a conti fatti, il pagamento di un prezzo ben più alto di quello pattuito per la compravendita in sé. La signora Anna ha sollevato, in sintesi, le questioni più frequenti e spinose che devono essere oggetto di adeguata riflessione e tutela in occasione di un passo così importante come è quello dell’acquisto di una casa. Credo, quindi, che sia opportuno ricordare alcuni principi giuridici e fornire qualche consiglio pratico…
I POTERI DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE A questo punto è bene, innanzitutto, ricordare che l’amministratore di condominio è un semplice mandatario dell’assemblea dei condomini (mandante) e, quindi, agisce solo su incarico di questi ultimi che gli attribuiscono il potere di compiere atti di amministrazione e non di disposizione delle cose comuni. Fatta questa premessa, ed entrando subito nel merito di uno dei quesiti che mi ha sottoposto Anna, occorre sottolineare che una dichiarazione confezionata e sottoscritta dall’attuale amministrazione che, per accontentare il venditore e tenere tranquillo l’acquirente, esonera il nuovo condomino dal pagamento di qualunque sopravvenienza, come per esempio un conguaglio a debito, assumendosi addirittura la responsabilità personale di tale dichiarazione, non pone a carico della compagine condominiale alcun obbligo poiché l’amministratore, non può disporre di diritti che competono esclusivamente ai condomini, esorbitando dai suoi poteri e, di conseguenza, non può dichiarare di rinunciare a richiedere all’acquirente, diventato condomino, somme che giuridicamente possono essere imputate legittimamente a quest’ultimo. La dichiarazione avrà, tuttavia, rilevanza nei rapporti interni tra condominio e amministrazione la quale potrà essere chiamata a rispondere del cattivo operato per gli oneri che eventualmente il condominio sopportasse per il recupero delle somme da questa rinunciate illegittimamente. In sintesi, il possesso di una tale dichiarazione non pone al riparo l’acquirente dalle richieste e possibili azioni giudiziarie che il condominio decidesse di intraprendere per il recupero delle spese che la legge stabilisce essere a carico anche di costui.
COSA SONO LE OBBLIGAZIONI PROPTER REM? Prima di entrare nel merito degli altri quesiti che mi ha sottoposto Anna, è bene ricordare quale sia la natura delle obbligazioni condominiali. Gli studiosi del diritto e la giurisprudenza sono ormai concordi nel ritenere che gli obblighi facenti capo ai condomini e scaturenti dalla gestione ordinaria e straordinaria delle cose comuni debbano rientrare nelle obbligazioni propter rem, ovvero nelle obbligazioni legate alla proprietà del bene (appartamento) situato all’interno dell’edificio condominiale. Per dirla con parole più semplici: se Rossi è proprietario di un’unità immobiliare allora Rossi dovrà pagare le spese condominiali ordinarie e straordinarie legate alla gestione delle cose comuni presenti nel palazzo; se Rossi vende l’appartamento a Bianchi allora quest’ultimo subentrerà nel pagamento di tali oneri.
ACQUIRENTE E PROPRIETARIO SONO OBBLIGATI INSIEME, MA CON DEI LIMITI Spesso, mi è capitato che persone nella situazione di Anna, ma meno previdenti, una volta diventati proprietari dell’appartamento, ricevessero il noto decreto di ingiunzione, la cui emissione viene richiesta al giudice competente e legittimamente ottenuta dal condominio, a carico del nuovo acquirente, per spese relative a servizi di cui quest’ultimo non ha mai goduto e della cui esistenza, magari non sapeva nulla. Ebbene, qualcuno, ritenendo di essere oggetto di un sopruso, si è rivolto a me affinché venisse fatta rilevare l’ingiustizia di un tale provvedimento, in virtù del fatto che tra i patti contenuti nell’atto di acquisto dell’appartamento vi sarebbe stato anche l’impegno del vecchio proprietario di farsi carico di tutte le obbligazioni sorte antecedentemente alla vendita, ovvero le spese consuntivate e preventivate fino alla cessione (ed anche eventuali conguagli a debito. Purtroppo, l’esistenza di un patto che stabilisce l’addebito esclusivo al venditore non è sufficiente per porre l’acquirente al riparo dalle azioni giudiziarie come quella che ho descritto. Infatti, la Riforma del Condominio (Legge 220/2012) ha ribadito, all’art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione al codice civile, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente. La responsabilità dell’acquirente è però circoscritta al periodo di tempo indicato nella norma, intendendosi con il termine “anno”, non quello solare (1° gennaio al 31 dicembre) ma quello di gestione o di esercizio condominiale.
IL CONDOMINIO DEVE ESSERE AGEVOLATO NEL RECUPERO DELLE MOROSITÀ La ragione di una norma di siffatto contenuto è da ricercare nella necessità di agevolare il condominio nel recupero delle somme necessarie a coprire i debiti di gestione, anche se per un tempo circoscritto, vale a dire per l’annualità in corso e per quella precedente. La norma, peraltro, non opera alcuna distinzione con riguardo alla tipologia di contributi condominiali e, quindi, oggetto dell’ingiunzione verso l’acquirente può essere qualunque onere sorto in capo al venditore prima della cessione del bene ed entro il limite temporale predetto.
L’ATTESTAZIONE SULLO STATO DEI PAGAMENTI TUTELA L’ACQUIRENTE Una delle modalità per evitare che l’acquirente si trovi a dover pagare spese che non gli competono sia per godimento sia perché oneri sorti in epoca antecedente alla compravendita è quella di acquisire, in sede di rogito, la dichiarazione da parte dell’amministratore che lo stato dei pagamenti è in ordine, fatti salvi i vari conguagli a debito o a credito. Tale attestazione consente di conoscere se ci sono contributi arretrati o azioni giudiziarie pendenti per il recupero delle morosità per evitare brutte sorprese e consentire, magari, una trattativa ulteriore sul prezzo o, ancora permettere di trattenere una porzione di tale importo affidando al notaio rogante un assegno a garanzia di eventuali future sopravvenienze. Tale assegno, decorso un certo tempo, verrà consegnato al venditore in caso non sorgano richieste impreviste da parte del condominio o conguagli a debito non conosciuti al momento della stipula dell’atto. Qualora, invece, dovessero emergere spese facenti capo al venditore sarà più facile per l’acquirente riprendersi quanto versato recuperando la somma lasciata in deposito fiduciario al notaio ed evitando lunghe e dispendiose azioni legali che, talvolta, possono rivelarsi anche infruttuose.
È CONSIGLIABILE ANCHE OTTENERE UNA DICHIARAZIONE DI ASSENZA DI LITI Uno dei quesiti che mi ha sottoposto Anna è come tutelarsi con riguardo alle liti pendenti tra il condominio ed i fornitori che non hanno ricevuto ciò che spettava loro a causa dell’indebita appropriazione delle somme versate dai condomini da parte dell’amministratore infedele. Ebbene, senza dimenticare quanto stabilito dalla norma esaminata, ritengo che, una volta ottenuta dall’attuale amministrazione l’attestazione di integrale versamento da parte del venditore delle rate deliberate per la costituzione del fondo, necessario a sopperire alle domande giudiziali pendenti, l’acquirente sia già in parte tutelato. Tuttavia, poiché l’obbligazione sorge nel momento in cui la stessa viene approvata e deliberata dall’assemblea, sarebbe opportuno che, qualora si verificasse la necessità di impinguare nuovamente il fondo costituito con tale finalità, Anna, che in tal caso dovrebbe piegarsi alla volontà assembleare di ricostituzione del fondo, facesse inserire tra le condizioni di compravendita un patto con il quale il venditore si fa carico di eventuali future sopravvenienze per richieste di fornitori, riguardanti l’ammanco lasciato dalla vecchia amministrazione. In tal modo pur essendo obbligata a versare direttamente al condominio gli importi deliberati, potrà, tuttavia chiedere al venditore la restituzione di tali somme in virtù dell’impegno assunto nella compravendita.
RAPPORTI ESTERNI, RAPPORTI INTERNI È chiaro che l’art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile mette a disposizione del condominio uno strumento di pronta tutela, poiché consente appunto allo stesso di rivolgere le proprie richieste di pagamento al nuovo proprietario nei limiti consentiti dalla norma ed a prescindere dalla natura dei contributi. La disposizione regola, tuttavia, solo il rapporto esterno e, quindi, quello tra nuovo proprietario e condominio, ma non regola i rapporti interni tra vecchio e nuovo proprietario. Per tali aspetti, le parti saranno libere di regolarsi come meglio credono. Ecco perché è opportuno che in mancanza di certezze sui conguagli e sulla costituzione di nuovi fondi per sopperire alle azioni giudiziarie dei fornitori, a prescindere dalle attestazioni rilasciate dall’amministrazione di regolarità di versamento da parte del venditore, sia lasciata in deposito fiduciario dal notaio una somma che possa rientrare nella disponibilità dell’acquirente nell’ipotesi in cui sorgano delle sopravvenienze (Cassazione civile, Sezione VI - 2, Ordinanza del 16 gennaio 2015, n. 702; Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 10 aprile 2013, n. 8782).
IN ULTIMO e per fornire risposta a tutti i quesiti che mi sono stati posti da Anna, mi pare necessario precisare brevemente come la giurisprudenza abbia, in modo condivisibile, ritenuto corretto ripartire le obbligazioni relative alle spese straordinarie. Il principio di diritto recentemente affermato stabilisce che: “in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.” (Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 2 maggio 2013, n. 10235).
Avvocato Patrizia Comite - Studio Comite
