Con l’autunno arrivano le prime piogge intense e molti sono i casi di infiltrazione di acque meteoriche dai tetti e dai lastrici solari. Quando le infiltrazioni non dipendono da una normale usura dello strato di impermeabilizzazione, usura determinata dal decorso del tempo, ma da deficienze costruttive od opere non eseguite a regola d’arte ci si pone il problema se e come sia possibile avvalersi della garanzia decennale prevista dal codice civile per le opere non eseguite correttamente. E’ bene ricordare che il costruttore è responsabile dei “gravi difetti” dell’immobile che si presentano nel corso di dieci anni dal suo compimento (art. 1669 codice civile). Ma quali sono i difetti che possono essere considerati gravi? Come ci si comporta e quali sono le valutazioni che occorre effettuare a priori?
GRAVI DIFETTI Ai fini della responsabilità, secondo la giurisprudenza, anche della Cassazione, debbono essere considerati gravi difetti dell’edificio anche le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. Con il termine gravi difetti dobbiamo infatti intendere non solo quelli che incidono in misura sensibile sugli elementi essenziali delle strutture ma anche quelli che riguardano elementi secondari e accessori (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità dell’opera e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, possono essere eliminati con gli interventi di manutenzione ordinaria. In altre parole perché si possa parlare di gravi difetti è sufficiente che da questi vizi derivi un ridotto utilizzo dell’unità immobiliare, come anche nel caso di infiltrazioni oppure di umidità, dipendenti da difetto dell’impermeabilizzazione o di una adeguata coibentazione termica o tutte quelle deficienze costruttive, imperfezioni, difformità, che diminuiscono il valore economico dell’edificio nel suo complesso e delle singole unità immobiliari, senza che necessariamente debba sussistere pericolo di crollo immediato dell’edificio, come una frettolosa lettura della norma parrebbe far intendere (Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza del 12 aprile 2012, n. 9119; Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza del 4 ottobre 2011, n. 20307; Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza del 6 febbraio 2009, n. 3040; Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza del 4 novembre 2005, n. 21351; Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza del 1° agosto 2003, n. 11740).
L’ART. 1669 Grande attenzione, tuttavia, deve essere posta al rigoroso regime imposto dallo stesso art. 1669 in termini di decadenza e prescrizione dell’azione di risarcimento. La norma, infatti, prevede che “nel corso di dieci anni dal compimento dell’opera” l’appaltatore “è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta”. La norma, inoltre, prevede un termine di prescrizione dell’azione assai breve poiché dispone che “il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia”. Il disposto di tale articolo, apparentemente chiaro sotto il profilo letterale, ha ingenerato e continua ad ingenerare equivoci in ordine alla sua esatta applicabilità tanto da indurre talvolta in errore i danneggiati che intendono avvalersi di tale garanzia decennale nei confronti dell’impresa appaltatrice.
COMPIMENTO DELL’OPERA Cerchiamo quindi di fare chiarezza su ciascun significato dei termini contenuti nella norma. In primo luogo per compimento dell’opera si deve intendere non la mera ultimazione materiale dei lavori da parte dell’impresa ma il momento in cui viene eseguito il collaudo e l’accettazione degli stessi da parte del committente. Il collaudo avviene molto spesso in un tempo successivo al compimento dei lavori e costituisce il momento topico della “consegna” dell’opera ultimata. Non bisogna dimenticare che anche se il collaudo è positivo questo non esclude la validità e l’efficacia della garanzia decennale poiché i vizi potrebbero essere occulti e non rinvenibili in sede di verifica dell’opera finita. Allorché, poi, il committente si avveda che l’opera presenta quei “gravi difetti” di cui poc’anzi si è accennato, è suo onere formalizzare una denuncia degli stessi all’appaltatore. La scoperta dei vizi rappresenta quindi un momento fondamentale poiché da questa comincia a decorrere il termine di un anno entro il quale il committente-danneggiato deve denunciare i gravi difetti all’appaltatore.
SCOPERTA DEI VIZI Ma cosa si intende per scoperta dei vizi? Secondo sempre consolidata giurisprudenza della Suprema Corte la scoperta dei vizi non coincide con il mero manifestarsi degli stessi ma dall’effettiva “conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e dalla loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera” (Cassazione Civile, Sezione I, Sentenza del 1° febbraio 2008, n. 2460). Più precisamente il termine annuale non decorre dal momento in cui il committente (condominio o privato che sia) ha una semplice percezione visiva e fenomenologica delle infiltrazioni ma quando, in virtù di accertamenti peritali, emerga la responsabilità dell’impresa per non avere eseguito i lavori di impermeabilizzazione secondo a regola d’arte.
DENUNCIA La denuncia dei gravi difetti, nella forma e nel contenuto, è in sostanza la messa in mora del responsabile, è quindi opportuno che contenga contestazioni specifiche e motivate in merito alle cause e all’entità dei danni subiti, magari accompagnata proprio dalle risultanze della relazione peritale che evidenzia il rapporto causale tra le modalità con cui è stata eseguita l’opera e l’insorgenza dei gravi difetti. Importante sottolineare che, al fine di evitare contestazioni o successive eccezioni in una eventuale fase giudiziale, tale denuncia debba essere inoltrata in forma scritta all’impresa a mezzo raccomandata o con altra modalità di comunicazione avente data certa come ad esempio la posta elettronica certificata.
APPALTATORE Come abbiamo visto l’art. 1669 del codice civile indica con il termine appaltatore il soggetto tenuto a prestare nei confronti del committente la garanzia decennale nel caso in cui l’opera eseguita presenti gravi difetti. Proprio l’utilizzo nella norma del termine “appaltatore” e non quello di “costruttore” ha ingenerato i maggiori equivoci. Basti pensare che è opinione comune ritenere che qualora in un edificio o in un condominio vengano effettuati lavori di rilevante entità sussista un obbligo di garanzia decennale a carico dell’impresa appaltatrice, e ciò in relazione, soprattutto, ai difetti relativi ad infiltrazioni e vizi che rendano, anche parzialmente, l’opera non idonea all’uso. Le cose invece non stanno proprio così. Una recente pronuncia della Suprema Corte (Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza del 20 novembre, n 24143) ha stabilito che la garanzia decennale si applichi esclusivamente alle ipotesi di nuova costruzione e non anche nei casi di intervento o modifica in un bene immobile già esistente. Nonostante l’art. 1669 c.c. usi il termine generico appaltatore non è costui, secondo la citata sentenza, a dover prestare la garanzia, bensì esclusivamente il costruttore dell’edificio. Il codice civile presenta, infatti, due forme di garanzia nel contratto di appalto, quella biennale di cui all’art. 1667, garanzia ordinaria, e quella relativa ai difetti gravi, di cui all’art. 1669, di durata decennale.
NEMINEM LAEDERE Le due fattispecie sono, normalmente, ritenute figure di natura analoga, una relativa ai difetti ordinari ed una relativa ai difetti gravi, anche se l’art. 1669 è sempre stato considerato, dalla giurisprudenza, norma di ordine pubblico e la natura del risarcimento è ritenuta di carattere extracontrattuale, ovvero fondata sul principio del neminem laedere (nessuno deve provocare danni ingiusti) e per tali ragioni il diritto è azionabile anche da parte degli acquirenti successivi, nei confronti del costruttore originario. La sentenza, infatti, testualmente osserva come “in tema di appalto, come ripetutamente chiarito da questa Corte, le norme contenute negli artt. 1667 e 1669 c.c., sulla garanzia per difformità e vizi dell’opera e sulla responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, disciplinano fattispecie del tutto diverse tra loro: la prima ha natura contrattuale, mentre la seconda, che pure presuppone un rapporto contrattuale, si configura come responsabilità extracontrattuale di ordine pubblico, al fine di promuovere la stabilità e la solidità degli edifici e delle altre cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata, così tutelando l'incolumità e la sicurezza dei cittadini”.
LA NORMA La norma contenuta nell’art. 1669, pertanto, non è applicabile in maniera indifferenziata a tutti i contratti di appalto, poiché trattasi di una fattispecie speciale (e per tale ragione non estensibile analogicamente) di natura extracontrattuale, destinata alle sole ipotesi di nuove costruzioni di edifici. Ove, dunque, non ricorra la costruzione di un edificio o di altre cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata, ma un’opera di mera riparazione o modificazione di preesistenti edifici o di altre preesistenti cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata, la norma dell'art. 1669, non è applicabile, potendo invece trovare applicazione, se ne ricorrono le condizioni, la disciplina sulla responsabilità dell’appaltatore, per difformità e vizi dell’opera, di cui all’art. 1667 del codice civile.
GARANZIA LIMITATA La questione non è di poca importanza posto che in caso di infiltrazioni conseguenti ad interventi di recupero o manutenzione (come appunto una nuova impermeabilizzazione) dell’edificio la durata legale della garanzia è ai sensi del citato art. 1667 limitata ai due anni, e la denuncia dei vizi deve essere comunicata all’appaltatore entro due mesi dalla scoperta, pena la decadenza dal diritto. Ben si comprende l’importanza di questa pronuncia se si pensa che le opere di rifacimento ed impermeabilizzazione delle coperture hanno assai spesso costi rilevanti e che, non di rado, presentano difetti che si manifestano spesso oltre i due anni dalla consegna dell’opera.
Per ovviare a tale problema, che vede il drastico ridursi delle possibilità di essere risarciti per i danni da infiltrazione, i proprietari di immobili o gli amministratori di condominio, al momento di sottoscrivere un contratto di appalto dovranno cautelarsi pretendendo ugualmente dall’impresa esecutrice una garanzia decennale per i lavori, garanzia che dovrà essere inserita, quale clausola specifica, nello stesso contratto d’appalto.
