Un lettore sottopone alla nostra attenzione il caso relativo alla sottoscrizione di una proposta d’acquisto irrevocabile di un immobile con l’indicazione, oltre che del prezzo pattuito, anche delle date relative alla stipula del contratto preliminare e del successivo rogito notarile. L’occasione è buona per procedere con alcune brevi considerazioni sul tema della responsabilità del mediatore immobiliare, alla luce dei più recenti orientamenti giurisprudenziali sulla questione. Soprattutto ci sembra interessante fornire alcune indicazioni utili in caso ci si trovi di fronte a un contratto d’acquisto siglato prima di ottenere un mutuo dalla banca. E se la banca dice no?
Vale la pena precisare che, come sovente accade, tale proposta veniva predisposta dallo stesso agente immobiliare su moduli e con clausole già predisposte dallo stesso. L’agente immobiliare non aveva provveduto a vincolare, a tutela del futuro acquirente, la stipula del contratto di acquisto definitivo alla concessione del mutuo da parte dell’istituto bancario. Succedeva, quindi, che il lettore sarebbe rimasto legato all’acquisto anche se la banca non l’avesse concesso, con il rischio di perdere la caparra versata. Proprio in questo caso, si verificava quest’ultima circostanza: la banca non concedeva il mutuo sulla scorta di problematiche, peraltro note all’intermediario, relative alla provenienza per successione dell’immobile. Il nostro lettore si trovava così costretto alla stipula senza la disponibilità finanziaria necessaria. Dopo questa premessa procediamo con l’analisi della normativa che in casi come questi troverebbe applicazione, per poi passare ad indicare quelle che sono le più interessanti pronunce in materia.
LA LEGISLAZIONE stabilisce al primo comma dell’art. 1759 del codice civile, che “il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sul buon fine dello stesso”. Tale violazione, determina il sorgere di una responsabilità contrattuale del mediatore con obbligo di risarcire il danno subito dal contraente non informato. A questo punto dobbiamo porci una domanda: il mediatore è responsabile per aver omesso di comunicare solo le circostanze a lui note o anche per quelle che avrebbe dovuto o potuto conoscere con l’ordinaria diligenza nello svolgere la sua attività? Va detto che fino a pochi anni fa, la giurisprudenza tendeva a fornire un’interpretazione piuttosto letterale della norma e, pertanto, più favorevole al mediatore. Recentemente, invece, la c’è stata un’inversione di rotta con pronunce in favore del cliente.
LA CASSAZIONE COSA DICE? Diamo un’occhiata alle sentenze più importanti: “Il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere con l’ordinaria diligenza l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione” (Cassazione Civile, Sez. III, Sentenza dell’8 maggio 2012, n. 6926).
“L'obbligo di corretta informazione gravante sul mediatore deve intendersi comprendente sia, in senso positivo, la comunicazione di circostanze note o conoscibili con l’ordinaria diligenza; sia, in senso negativo, il divieto di fornire informazioni non veritiere o su circostanze delle quali il mediatore non abbia consapevolezza o non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero di astenersi dal darle. Tale principio - che attiene alla correttezza e diligenza nell’esecuzione della prestazione e che tutela il soggetto che viene in contatto con il mediatore professionista - non può arrestarsi di fronte all’eccezione di aver solo raccolto e riferito le dichiarazioni dell’altra parte della vendita, in quanto l’attività che, ex art. 1755 c.c., fa sorgere il diritto al compenso è esattamente la “conclusione di un affare”, non già un accordo purchessia, fonte di responsabilità o comunque sfumato per circostanze conoscibili prima. E’ allora evidente che il mediatore non può limitarsi a porre in contatto due soggetti, intenzionati a vendere ed acquistare, con il solo intento di consentire un accordo sul prezzo: l’affare, nozione di contenuto più economico che giuridico e che rimanda al concetto di utilità patrimoniale, si verifica quando, oltre a ricorrere una fattispecie giuridica idonea a far sorgere obblighi giuridici azionabili, tale fattispecie realizzi altresì l’interesse delle parti” (Tribunale Milano, Sez. VII, Sentenza del 21 luglio 2011).
Ed ancora: “Ai diritti inviolabili della persona va riconosciuta la tutela risarcitoria ed in caso di loro violazione sussiste l’obbligo di ristoro dei danni, indipendentemente dalla fonte contrattuale od extracontrattuale della responsabilità. Integra una lesione dei diritti inviolabili il comportamento del mediatore immobiliare, che non informi l’acquirente della titolarità del bene, causando in tal modo un danno al promissario acquirente, consistente nel mancato rispetto del sinallagma contrattuale”. (Cassazione Civile, Sez. II, Sentenza del 15 ottobre 2009, n. 21925).
Sempre sulla responsabilità del mediatore: “Il mediatore in una compravendita immobiliare che abbia omesso la comunicazione di una circostanza essenziale, quale l’esistenza di una locazione ultranovennale, risponde dei danni richiesti dal cliente, anche se l’inadempimento del mediatore non venga ritenuto grave al punto da giustificare la risoluzione del contratto di mediazione e se non sia stato dimostrato un esborso da parte del danneggiato”. (Cassazione Civile, Sez. III, Sentenza del 20 agosto 2009, n. 18515).
“Il mediatore, interponendosi in maniera neutrale ed imparziale tra le parti, ha l’onere di metterle in relazione e matura il diritto alla provvigione qualora l’affare sia concluso per effetto del suo intervento; tale incarico genera una conseguente responsabilità “da contatto sociale” in quanto deve essere svolto in maniera professionale”. (Cassazione Civile, Sez. III, Sentenza del 14 luglio 2009, n. 16382).
PER CONCLUDERE possiamo ormai affermare che la giurisprudenza, in merito agli obblighi di informazione del mediatore, partendo dal semplice obbligo di comportarsi secondo buona fede, e dal dovere di corretta informazione nei confronti delle parti implicante, individua in modo sempre più stringente e specifico le regole “tecniche” a cui l’intermediario deve attenersi nello svolgimento della propria attività di mediazione. Quando si parla di correttezza e diligenza nell’esecuzione della prestazione del mediatore non ci si riferisce al semplice “mettere in contatto le parti”, in quanto, come correttamente rilevato nella sentenza del Tribunale di Milano sopra richiamata, l’attività che fa sorgere il diritto al compenso del mediatore è esattamente la “conclusione di un affare”. Il mediatore, pertanto, deve adoperarsi per tale fine, fornendo tutte le informazioni idonee al riguardo, avendo sempre come primo interesse quello delle parti.
LA SOLUZIONE C’E’ ed è semplice. Per ovviare a tali inconvenienti, è sempre meglio verificare che, all’interno della proposta d’acquisto predisposta dal mediatore, e del successivo contratto preliminare di compravendita, sia inserita, a tutela dell’acquirente che non dispone dell’intero capitale necessario, una clausola dal seguente tenore letterale: “salvo erogazione del mutuo”.
Avv. Roberto Carniel - Studio Comite
Avv. Roberto Carniel - Studio Comite
