In tempi di crisi in molti hanno iniziato a guardare alla
professione di amministratore di condominio come valida possibilità offerta
dall’attuale e complicato mondo del lavoro. Che oggi, a differenza del passato,
si tratti di una vera e propria professione è fuori di ogni dubbio, posto che
richiede sempre una maggiore specializzazione e conoscenze trasversali in
settori come il diritto, la contabilità, l’economia gestionale e, perché no,
anche la psicologia relazionale. Infatti, per svolgere bene questo mestiere risulta necessario, se non fondamentale, saper gestire e risolvere diverse
controversie e problematiche che all’interno di un condominio non sono affatto
così rare. La riforma del condominio, giustamente a mio avviso, riconoscendo
l’importanza e la rilevanza sociale di questa professione, ha stabilito, introducendo
l’art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, una serie di
requisiti che qui voglio ricordare…
a) hanno il godimento dei diritti
civili;
b) non sono stati condannati per
delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia,
la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il
quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a
due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) non sono stati sottoposti a misure
di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la
riabilitazione;
d) non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato
nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di
scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di
formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di
amministrazione condominiale.
FINALMENTE UN’INIZIATIVA LODEVOLE Svolgere questa professione offre sicuramente un’opportunità
che può garantire anche buoni guadagni a patto che si possegga attitudine
organizzativa e si sia disposti ad un impegno ed un aggiornamento costante.
Finalmente anche il Governo si è accorto che forse questo mestiere merita un
minimo di tutela specie per chi inizia a muovere i primi passi di questa
professione. Infatti, una delle principali novità nel panorama delle
agevolazioni messe in campo dal Governo nella legge di Stabilità per il
prossimo anno è la modifica al regime forfettario già previsto per professionisti,
commercianti e artigiani. La legge, oltre a rivedere al rialzo le soglie di
compensi o ricavi per l’accesso ai regimi forfettari agevolati, ha stabilito
un aliquota d’imposta sostitutiva del 5% applicabile per cinque anni per l’avvio
di nuove attività imprenditoriali e professionali. L’agevolazione, per come è strutturata, rappresenta un’opportunità da cogliere al volo per chi ha in mente di
avviare ex novo un’attività di amministrazione e gestione di beni immobili
o per chi decidesse di proseguire quella svolta da altri. La revisione dei
regimi forfettari e l’introduzione di agevolazioni fiscali per le attività
start up imprenditoriali e “professionali” sono solo alcune delle novità
introdotte dalla nuova legge finanziaria per il 2016, attualmente in
discussione al Senato, dirette a stimolare la crescita del Paese e favorire l’occupazione.
OGGI CONVIENE DIVENTARE AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO! Come noto, la Legge di Stabilità dello scorso anno aveva
apportato modifiche al regime forfettario dedicato, tra l’altro, alle persone
fisiche lavoratori autonomi in possesso di determinati requisiti e con un
ammontare di compensi annui non superiori a determinate soglie differenziate in
ragione dell’attività esercitata (cd. contribuenti minimi). Il disegno di
Legge di Stabilità per il 2016 sta portando a compimento la riforma (da tanti
auspicata) di revisione dei regimi fiscali agevolati con il superamento di
quello dei minimi in favore di un unico forfettario destinato sia alle
imprese individuali che agli esercenti arti e professioni, più appetibile per i
contribuenti sia sotto il profilo del livello di imposizione e sia per
l'accessibilità. Per ciò che ci riguarda la novità di maggiore interesse
contenuta nel D.D.L. di Stabilità per il 2016 è il regime così detto per le start up, destinato ai
contribuenti che decidono di intraprendere un’attività nuova. È questo il
momento giusto dunque per intraprendere con non trascurabili vantaggi fiscali
l’attività di amministrazione e gestione di condomini che, alla luce della
riforma introdotta dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, è da molti vista come
una professione del futuro che nei prossimi anni registrerà una forte
crescita.
AGEVOLAZIONI FISCALI SI’ MA A CERTE CONDIZIONI Vediamo nel dettaglio in cosa consistono le agevolazioni
fiscali per le start up e che cosa deve intendersi innanzitutto per nuova attività. Come era previsto per il previgente regime dei minimi, che
la legge di Stabilità per il 2016 però vuole definitivamente superare con l’introduzione
di un unico regime forfettario, l’attività è considerata nuova se sono
rispettate tre semplici condizioni. La prima, di carattere soggettivo, è che il contribuente non deve aver esercitato
nei tre anni antecedenti un’arte o una professione (o un impresa) anche in
forma associata o familiare. Questa disposizione, con funzione per così dire antielusiva, vuole evitare che accedano al regime agevolato soggetti che
modifichino strumentalmente la veste giuridica dell’attività in precedenza
esercitata al solo fine di fruire dell’applicazione di una imposta sostitutiva
contenuta se non addirittura irrisoria (il 5%). Al riguardo va ricordato che a
suo tempo e con riferimento al regime dei minimi.
L’AGENZIA DELLE ENTRATE PRECISA Con la Circolare n.
17/E del 2012, l’Agenzia delle Entrate aveva precisato che si è in presenza
di una prosecuzione di un’attività esercitata “quando quella intrapresa presenta il carattere della novità unicamente sotto
l’aspetto formale ma viene svolta in sostanziale continuità, ad esempio nello
stesso luogo, nei confronti degli stessi clienti ed utilizzando gli stessi beni
dell’attività precedente”. La seconda, di carattere oggettivo, è che l’attività che si intende esercitare non
deve costituire in alcun modo la mera prosecuzione di un’attività in precedenza
svolta come lavoratore autonomo o dipendente, eccezion fatta per lo svolgimento
di pratiche professionali obbligatorie (per l’iscrizione in albi). Anche in questo
caso l’Agenzia delle entrate aveva a uso tempo precisato nella circolare citata
che tale condizione non opera “laddove il contribuente dia prova di aver perso
il lavoro o di essere in mobilità per cause non dipendenti dalla propria
volontà”. In ultimo, nel caso in cui l’attività da intraprendere sia il proseguimento di quella esercitata da un
altro soggetto, i compensi (o i
ricavi) complessivamente conseguiti nel precedente periodo d’imposta non devono essere superiori ai limiti
previsti per il regime forfettario (per le attività professionali,
scientifiche, tecniche, sanitarie, di istruzione, servizi finanziari ed
assicurativi è stabilito il nuovo limite per il 2016 di euro 30.000). Questa
disposizione apre le porte, quindi, alla prosecuzione di un’attività esercitata
da altri, come nel caso di subentro nell’amministrazione e gestione di beni
immobili da parte di un amministratore che ha cessato la propria autonoma
attività, ad esempio per limiti di età.
L’ALIQUOTA RIDOTTA AIUTA
Dunque, per chi decidesse di aprire una partita iva e rientra in tali condizioni
è possibile optare, in alternativa ovviamente alla tassazione ordinaria, per il
regime forfettario previsto per le start up con l'applicazione dell’aliquota
ridotta del 5% per i primi 5 anni (anziché del 15% prevista per le non start
up). In buona sostanza il Disegno di Legge di Stabilità 2016 del Governo Renzi, riproducendo la
stessa disciplina prevista per il regime dei minimi, ha eliminato la
precedente previsione con cui si prolungava l’applicazione dello stesso fino al
compimento del 35° anno di età. Quindi, rispetto al passato sarà possibile
avviare l’attività a qualsiasi età garantendosi per i primi 5 anni un risparmio
fiscale di dieci punti percentuali rispetto al previgente regime dei minimi. Il
regime fiscale introdotto per gli autonomi prevede la determinazione
forfettaria semplificata del reddito, mediante l’applicazione di coefficienti
di redditività ai compensi conseguiti, assoggettato nella misura del 5% per i
primi cinque anni ad imposta sostitutiva ai fini dell’Irpef (e
dell’addizionale) e dell’Irap. Va da sé che l’opzione per tale regime
forfettario non consente la deduzione analitica delle spese come di solito
avviene per i regimi ordinari e, dunque, risulta particolarmente appetibile per
quelle attività svolte in forma autonoma per le quali il lavoro viene svolto
prevalentemente dalle persone senza fare ricorso a particolari beni strumentali
per l’esercizio dell’attività se non quelli tradizionale da ufficio.
FACENDO DUE CONTI Siccome
per il calcolo dell’imposta sostitutiva dovuta è necessario applicare all’ammontare
dei compensi annui il coefficiente di redditività stabilito per gli autonomi
del 78% (per gli imprenditori è invece del 67%) e poiché sarà sulla differenza
di quest’ultimo importo e i contributi previdenziali versati che si dovrà poi
calcolare l’imposta sostitutiva agevolata del 5%, ebbene sarà proprio un bel
vantaggio economico che porta ad accogliere con estremo favore questa assoluta
novità nel panorama fiscale delle agevolazioni destinate ai piccoli
imprenditori e lavoratori autonomi poiché, in concreto, potrà stimolare la crescita del nostro Paese fornendo un’opportunità
vera a chi decidesse di mettersi finalmente in proprio o di realizzarsi in un’attività,
come quella di gestione e amministrazione di beni immobili, che fin troppo spesso
inizia solo per diletto per poi proseguire negli anni con consapevolezza e,
soprattutto, conseguendo un ragguardevole successo.
Dottor Massimo Botti – Studio Comite
