Un’annosa questione, che “agita” la già turbolenta vita in condominio, sottoposta da una lettrice, mi fornisce alcuni spunti per questo post. Capita spesso che l’amministratore di condominio uscente (revocato o dimissionario poco importa) ritardi o persino ometta di consegnare la documentazione del condominio al nuovo amministratore nominato dall’assemblea. Il ritardo o l’omissione nel “passaggio di consegne” può comportare rilevanti danni e pregiudizi al condominio, basti pensare alle conseguenze che possono derivare dal ritardato pagamento dei fornitori o, ancor peggio, dello stipendio del custode sino all’ipotesi che nelle more venga a scadere la copertura assicurativa del fabbricato. Considerata l’importanza della questione la Legge 220/2012, meglio nota ai più come “Riforma del Condominio”, ha inteso, nel nuovo palinsesto normativo in materia condominiale, dare un giusto rilievo anche a tale aspetto, vediamo come...
I DOVERI DELL’AMMINISTRATORE DEVONO ESSERE DISCIPLINATI L’art. 9 della Riforma ha infatti introdotto una più esaustiva ed armonica disciplina dei doveri dell’amministratore che ora è contenuta nel nuovo art. 1129 del codice civile che sostituisce integralmente il vecchio. All’ottavo comma del “nuovo” art. 1129 del codice civile è infatti esplicitamente previsto che “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
ANCHE IL PASSAGGIO DI CONSEGNE Il legislatore ha, per essere precisi, fatto proprio quello che era il più recente orientamento giurisprudenziale prima della novella, attribuendo ora valore di legge ad alcuni principi che si stavano consolidando nelle aule dei Tribunali ovvero:
1) L’adempimento relativo al cosiddetto “passaggio delle consegne” deve intendersi ricompreso nel compenso ordinario dell’amministratore.
2) Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore uscente, deve comunque eseguire tutte quelle attività urgenti il cui mancato adempimento comporterebbe pregiudizio al condominio.
3) La documentazione appartiene al condominio e non all’amministratore che ne è il semplice custode.
COSTA O E’ GRATUITO? Per quanto attiene alla gratuità del passaggio delle consegne è necessario tuttavia una breve precisazione. Sebbene la gratuità del passaggio delle consegne era già stata avvalorata da alcune pronunce della Corte di Cassazione prima che la “Riforma del Condominio” la facesse assurgere a specifica norma di legge ciò non elimina in toto la possibilità che l’amministratore uscente (revocato o dimissionario) possa legittimamente richiedere un compenso per il passaggio di consegne. Infatti il disposto di legge non è norma cogente e consente il pagamento del compenso per tale attività purché questo sia precedentemente pattuito e quindi accettato dall’assemblea al momento del conferimento del mandato. Nulla vieta infatti che l’amministratore al momento della nomina o della sua conferma inserisca espressamente tale voce di spesa quale facente parte del suo emolumento. Ricordiamo infatti che (giustamente e, vorremmo dire, finalmente) lo stesso art. 1129 del codice civile, comma 14, dispone che “l’amministratore, all’atto dell’accettazione e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”. Se ciò non viene pattuito o non accettato dall’assemblea il passaggio di consegne si intende attività ordinaria ricompresa nel compenso annuale.
PRIMA DI USCIRE Una volta revocato l’amministratore, abbiamo visto, è anche tenuto, sempre in modo gratuito, ad effettuare tutte le attività urgenti al fine di evitare che vengano, nelle more, pregiudicati gli interessi del condominio. La previsione normativa riveste, pur nella sua sinteticità, un’importanza fondamentale perché prevede l’obbligo per l’amministratore uscente di svolgere tutte quelle prestazioni non procrastinabili (interventi di manutenzione urgente, pagamento degli stipendi del dipendente, forniture di servizi essenziali, adempimenti fiscali etc.) prima dell’effettiva consegna dei documenti al nuovo amministratore. La disposizione è stata introdotta dal legislatore quale strumento di garanzia della continuità gestionale del condominio durante il periodo “tecnico” di transizione tra un amministratore e l’altro. Si vuole tuttavia ricordare che la cessazione dall’incarico coincide con il momento della delibera assembleare di nomina del nuovo amministratore e non con il successivo passaggio di consegne (Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 22 agosto 2012, n. 14599), quindi trattasi di un obbligazione prevista ex lege ultra mandato da svolgersi senza compenso alcuno. La norma peraltro potrebbe risultare anche penalizzante per l’amministratore uscente allorché il ritardo del passaggio di consegne non sia a lui dovuto ma alla non solerte collaborazione di quello entrante, come talvolta accade.
TUTTA LA DOCUMENTAZIONE DEVE ESSERE CONSEGNATA AL NUOVO AMMINISTRATORE Considerato che tutta la documentazione appartiene al condominio e non all’amministratore questi è tenuto, in qualità di custode ai sensi dell’art. 1130, 1° comma n. 8, del codice civile, a “conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini, sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio”. Ne consegue che l’amministratore revocato deve far pervenire tempestivamente e spontaneamente al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso che detiene unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza del mandante così come ben osservato dalla giurisprudenza (ex multis cfr- Trib. Milano Sez. V, 24.01.2008). Sempre per la giurisprudenza infatti “l’inottemperanza all’obbligo di consegna legittima il nuovo amministratore ad agire in giudizio, nella veste di legale rappresentante del condominio, al fine di ottenere la condanna del vecchio amministratore alla esecuzione specifica dell’obbligo” (sempre Trib. Milano Sez. VIII, 30.04.2005) e può comportare la legittimazione in capo al condominio all’azione di risarcimento del danno (ancora Trib. Milano Sez. XIII, 03.04.2008). Infatti la nomina del nuovo amministratore di condominio comporta la cessazione definitiva degli effetti del mandato conferito al precedente amministratore, il quale non ha più alcun potere, neppure in prorogatio; ne consegue che il passaggio delle consegne, ancorché successivo alla nuova nomina, costituisce solo un adempimento materiale con il quale si realizza la trasmissione dei documenti al nuovo amministratore, senza che da ciò possa discendere alcuna permanenza di poteri in capo all’amministratore ormai cessato dalla carica. Tuttavia, in caso di mancata o ritardata consegna dei documenti l’azione ordinaria esperita per ottenere l’adempimento coattivo potrebbe, a causa della lungaggine dei tempi della giustizia, rivelarsi del tutto inadeguata allo scopo e quindi è invalso l’uso di ricorrere ad una procedura più snella ed efficace quale è quella dell’azione sommaria intrapresa ai sensi dell’art. 633 e seguenti del codice di procedura civile, ovvero con ricorso per decreto ingiuntivo.
ALTRIMENTI Risulta interessante sul punto citare una pronuncia del Tribunale di Bari (Trib. Bari 17.03. 2010 n. 967) il quale partendo dalla premessa che la figura dell’amministratore di condominio “configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” rileva che la consegna rappresenta uno specifico obbligo contrattuale del mandatario uscente e, pertanto, “a norma dell’art. 1713 c.c., alla scadenza l’amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell’esercizio del mandato per conto del condominio” (Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 16 agosto 2000, n. 10815) accoglieva la richiesta di un condominio avanzata con provvedimento d’urgenza ovvero con ricorso ex art. 700 c.p.c. poiché vani erano risultati i tentativi di farsi consegnare i documenti dall’amministratore uscente. Lo strumento del provvedimento d’urgenza si configura, ancor più del ricorso per decreto ingiuntivo, come più idoneo a scongiurare il verificarsi di gravi pregiudizi e/o danni al condominio che possono essere diversi da quelli strettamente economici o gestionali. Si pensi solo, ad esempio, quali effetti l’omessa o ritardata consegna dei documenti potrebbe cagionare quali il verificarsi di decadenze in eventuali ambiti processuali (cause attive o passive in cui è coinvolto il condominio) oppure all’incertezza nei rapporti di debito credito che possono coinvolgere oltre agli stessi condomini anche i terzi, alle scadenze fiscali e contributive.
SI PUO’ PASSARE AL CONTENZIOSO Va inoltre detto che la competenza ad agire per ottenere un provvedimento d’urgenza, in assenza di particolari e specifiche disposizioni contenute nel regolamento di condominio, spetta al nuovo amministratore senza necessità di autorizzazione assembleare. Tuttavia è bene sottolineare che anche il singolo condomino può agire per tutelare le ragioni della compagine condominiale in ragione della sua quota di partecipazione alla stessa. In caso di un’acclarata responsabilità dell’amministratore uscente per aver omesso di effettuare il passaggio di consegne, al ricorso d’urgenza può seguire, in seconda istanza, un contenzioso ordinario affinché il condominio ottenga il risarcimento dei danni eventualmente cagionati dal suo comportamento. In questo caso, tuttavia, ne ricorressero i presupposti, dovrebbe essere l’assemblea dei condomini a dare all’amministratore l’autorizzazione a promuovere un giudizio a ciò finalizzato.
Vorrei inoltre sottolineare che l’utilizzo del provvedimento d’urgenza al posto del ricorso per decreto ingiuntivo ha trovato una sua recentissima conferma di orientamento giurisprudenziale in un’ordinanza del 4 novembre scorso emessa dal Tribunale di Reggio Calabria che, in sintonia con quanto rilevato dal Tribunale di Bari osserva come “in relazione alle notorie incombenze dell’amministrazione di un condominio” la mancanza di disponibilità della documentazione può determinare, per il condominio e per ciascun condomino, un grave pregiudizio “non agevolmente commisurabile né dunque facilmente riparabile, se non altro per la possibilità che essa determini una situazione di impasse durevole nel tempo”.
