Un caso assai frequente è quello delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo o dal lastrico solare soprastante dovute alla tracimazione di acqua piovana specie in occasione di forti temporali ed acquazzoni. Spesso accade che l’acqua non riesca a defluire bene nel pluviale di scarico non solo a causa della violenza dei temporali o dell’insufficienza del diametro del bocchettone di scarico del terrazzo ma, talvolta, anche del deposito di detriti e fogliame che si accumulano. Questo “tappo naturale” cagiona l’allagamento delle superfici di calpestio non impermeabili e la conseguente infiltrazione nell’appartamento sottostante con danni, spesso ingenti, alle cose e agli arredi. Ma il condominio non sempre risarcisce, scopriamo il perché.
In caso di infiltrazione di acqua dal lastrico solare (che funge per sua natura da copertura di una parte o dell’intero edificio) il risarcimento dei danni alla proprietà danneggiata spetterebbe al condominio (in virtù anche del disposto di cui all’art. 1126 c.c.) ma le cose non stanno sempre così. Infatti, la regola generale impone che le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico solare ad uso esclusivo, essendo di copertura all’intero edificio, vadano ripartite fra chi ne ha l’uso esclusivo, per 1/3 e, per i restanti 2/3, fra tutti i condomini dell’edificio proporzionalmente fra loro.
Sebbene il terrazzo venga utilizzato esclusivamente dal proprietario dell’attico, la norma stabilisce che le spese dei 2/3 vadano ripartite fra tutti i condomini proporzionalmente alle rispettive quote, perché di copertura a tutti gli appartamenti della colonna dell’edificio, e quindi il lastrico solare viene, in parte, ricompreso nelle parti comuni dell’edificio, di cui il condominio ne è responsabile e custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. (vedi Cass. civ. Sez. II, 28/11/2001, n. 15131 e da ultimo Cass. civ., Sez. II, 17/01/2011 n. 941).
Tuttavia il condominio può rifiutare di risarcire i danni dell’appartamento danneggiato dalle infiltrazioni quando queste si siano verificate a causa dell’ostruzione del bocchettone di scarico del terrazzo occluso da detriti e foglie che ostacolano il corretto defluire delle acque nel pluviale di scarico. In questo caso la scarsa o l’omessa manutenzione del bocchettone di scarico diventa una causa esclusiva del verificarsi dell’evento dannoso. Incombe, infatti, al proprietario del lastrico solare garantire la manutenzione dello stesso provvedendo alla rimozione delle foglie e detriti vari in modo tale da non arrecare danni a terzi. Nel caso in cui l’immobile, che gode l’uso esclusivo del lastrico, sia concesso in locazione la succitata manutenzione spetterà all’inquilino, ai sensi dell’art. 1576 c.c.. Il proprietario dell’immobile mantiene sempre un potere di controllo e custodia, con conseguente dovere di vigilanza sulla struttura e sull’efficienza degli impianti dell’immobile (anche se ceduto in locazione) e, qualora i danni da infiltrazione siano conseguenza di sua incuria, sarà tenuto, quale unico responsabile o in concorrenza con l’inquilino, al risarcimento dei danni prodotti dalle infiltrazioni all’appartamento sottostante.
Pertanto, il proprietario dell’immobile danneggiato dovrà agire esclusivamente nei confronti del titolare dell’unità immobiliare che gode dell’utilizzo esclusivo del terrazzo o del lastrico solare, anche se quest’ultimo sia affitto a terzi, e non nei confronti del condominio.
In conclusione quando si verificano queste tipologie di danno è bene che l’amministratore, insieme a tutte le parti interessate, prima di coinvolgere la responsabilità del condominio, accerti – anche con l’ausilio di tecnici - la vera causa e l’origine delle infiltrazioni poiché se questi sono dovuti a carente manutenzione del terrazzo da parte del proprietario dell’ultimo piano il condominio medesimo non è tenuto a rifondere i danni.
