Innanzitutto ringrazio tutti i lettori che hanno scritto alla redazione dopo la pubblicazione del post pubblicato il 15 gennaio scorso. Bene, poiché molti di loro mi hanno sottoposto altri quesiti sul tema dei lavori straordinari in condominio, ho ritenuto utile soffermarmi ancora sull’argomento affrontando per primo il tema dell’appalto che, sebbene sia un istituto giuridico ben conosciuto ai più, può celare qualche insidia se non si adottano semplici ma efficaci accorgimenti. Tra qualche tempo, approfondirò invece le questioni collegate alle garanzie prestate dalle ditte appaltatrici per la difformità e i vizi che presentano le opere eseguite, con l’auspicio di poter fornire a tutti utili chiarimenti. Cominciamo allora con qualche utilissimo approfondimento riguardante l’appalto…
IL PROGETTO: UTILISSIMO MA NON NECESSARIO In materia di appalto, quando si tratta di lavori straordinari da eseguirsi in condominio non si può prescindere da un documento che definirei preliminare ovvero dal progetto. Sappiamo tutti cosa sia un progetto il quale tuttavia per essere considerato tale deve possedere due requisiti fondamentali:
1) essere redatto in forma scritta;
2) la descrizione delle opere deve essere eseguita su basi e sistemi tecnici.
Rispettati questi due requisiti occorre, tuttavia, precisare che nella pratica vi sono diverse tipologie di progetto che si distinguono per complessità di elaborazione o compiutezza del loro contenuto. È bene premettere che negli appalti privati (come quelli in cui il committente sia il condominio) il progetto non è mai giuridicamente necessario ai fini della validità del contratto. La legge in materia di appalti privati, infatti, non ha dettato una disciplina vincolante con riguardo al progetto anche se, talvolta, questo è richiesto per finalità amministrative; si pensi per esempio al caso in cui per ottenere una concessione sia richiesta, tra i requisiti appunto amministrativi, la presentazione di un progetto sottoscritto da un professionista. Per la verità gli articoli 1659, 1660 e 1661 del codice civile fanno un accenno al progetto ma, dal contenuto e dall’esame di queste norme si deve desumere che l’espressione linguistica in parola debba essere interpretata con il mero significato di clausole determinatrici dell’opera. Infatti, lo stesso articolo 1659 al primo comma parla di semplici “modalità convenute dell’opera”.
IL PROGETTO ELEMENTO ESSENZIALE DEL CONTRATTO Nonostante abbia sottolineato la circostanza per la quale il progetto non è obbligatorio per la conclusione di un contratto di appalto, una volta trovato l’accordo sul suo contenuto questo, esaminato ed approvato dalle parti, diviene un elemento essenziale del contratto al pari di ogni altro; certo trattasi di un elemento di natura tecnica e non giuridica ma, allo stesso tempo, ugualmente vincolante per l’impresa appaltatrice quanto per il committente. Ovviamente per evitare contestazioni o difficoltà interpretative in fase esecutiva è buona regola che il progetto sia quanto più dettagliato in merito alle opere da eseguire. È bene che l’incarico venga affidato ad un professionista che sappia ben specificare la natura e l’entità delle opere, le misure, la qualità tecnica dei materiali che dovranno essere impiegati. La prassi vuole, poi, che il progetto così realizzato venga consegnato a diverse imprese (solitamente tre o quattro) le quali procederanno alla sua quotazione ovvero a completarlo inserendo i prezzi per ogni singola voce relativa sia ai materiali che alla mano d’opera.
LA GARA D’APPALTO: PICCOLI ACCORGIMENTI Anche la fase che viene comunemente denominata gara d’appalto necessita di qualche piccolo consiglio. Innanzitutto è bene non affidarsi al criterio spesso adottato del risparmio ad ogni costo ma ricercare invece imprese affidabili, conosciute sul mercato e che possano esibire referenze indicando i lavori svolti presso altri committenti e particolare esperienza rispetto alle particolari opere da eseguire (ci sono ad es. imprese assolutamente abili nel rifacimento delle facciate anche di palazzi storici, altre invece maggiormente specializzate nel rifacimento dell’impiantistica idraulica e fognaria). Al fine di operare una buona scelta nell’affidamento dell’appalto si dovrà inoltre avere cura di richiedere alle imprese alcuni documenti ad integrazione dell’offerta quali ad es.: la loro iscrizione alla Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura (CCIAA), il documento unico di regolarità contributiva (DURC), referenze bancarie, polizza assicurativa per la responsabilità civile con massimale adeguato all’importanza delle opere, nonché garanzie post-contrattuali quale una fideiussione decennale postuma qualora trattasi di lavori straordinari di ingente valore. È bene inoltre che le offerte delle imprese pervengano all’amministratore (o alla commissione tecnica se designata dall’assemblea) in busta chiusa e sigillata onde evitare irregolarità o maneggi durante la fase di assegnazione dell’appalto cosicché la loro apertura dovrà avvenire alla presenza dei consiglieri o dei condomini incaricati oppure direttamente in occasione dell’assemblea all’uopo convocata per la delibera di assegnazione dei lavori.
IL CAPITOLATO Il progetto, una volta che sia stato redatto, completato in ogni sua voce, quotato con i prezzi ed approvato, diventa il capitolato che costituisce una parte integrante e indefettibile del contratto di appalto. Il termine capitolato in verità non viene mai menzionato nelle norme del codice civile che regolano il contratto di appalto. Il capitolato, secondo il suo significato letterale, altro non è che l’elenco e descrizione in capitoli delle condizioni e degli obblighi di un contratto d’appalto. Si tratta, quindi, di un elemento fondamentale del contratto sia nella sua fase esecutiva sia, e soprattutto, nel momento della consegna dell’opera. Per tale ragione sarà necessario nel capitolato individuare con la massima precisione i tipi di lavorazione. In particolare, dovranno essere specificate nel dettaglio le diverse fasi di lavorazione oltre alla qualità tecnica dei singoli materiali che verranno impiegati (ad esempio si può predeterminare che un certo materiale provenga dalla ditta X piuttosto che Y oppure che questi posseggano particolari requisiti tecnici o qualitativi oppure, ancora, che vengano adottati particolari accorgimenti per la loro posa od installazione). È consigliabile inserire nel capitolato un elenco dei prezzi unitari (ad es. costo della piastrella del rivestimento o costo del mq della tinteggiatura di una parete) che si rivelerà utile nel caso in cui si dovessero eseguire opere aggiuntive oppure varianti in corso d’opera poiché fornisce la garanzia al committente che questi lavori extra, e quindi non previsti dal contratto, dovranno essere assoggettati agli stessi parametri di quotazione adottati dall’impresa nell’offerta per i lavori oggetto dell’appalto.
UN MOMENTO CRUCIALE: LA CONSEGNA DEI LAVORI Molte contestazioni, specie in condominio, avvengono in una fase tardiva dopo cioè che è passato diverso tempo dalla consegna dell’opera e dopo che spesso l’impresa appaltatrice è già stata pagata per i lavori svolti. Sorgono, quindi, non pochi contenziosi tra il condominio e l’impresa a causa della scoperta di difetti più o meno gravi dell’opera eseguita. Nel prossimo post parlerò appunto delle garanzie per difformità e vizi dell’opera e delle azioni a tutela del committente, qui, invece, mi preme sottolineare l’importanza cruciale che riveste la consegna dell’opera. Si parla comunemente di collaudo dei lavori ma in realtà la consegna dell’opera è una fase molto più complessa a cui sono legati molti aspetti delle obbligazioni assunte dalle parti con il contratto di appalto. In verità la consegna dell’opera si compone di ben quattro momenti ovvero: verifica, collaudo, accettazione e consegna vera e propria. La norma di riferimento è l’articolo 1665 del codice civile (verifica e pagamento dell’opera) il quale stabilisce che: “Il committente, prima di ricevere la consegna, ha diritto di verificare l’opera compiuta.. La verificavdeve essere fatta dal committente appena l'appaltatore lo mette in condizioni di poterla eseguire. Se, nonostante l’invito fattogli dall’appaltatore, il committente tralascia di procedere alla verifica senza giusti motivi, ovvero non ne comunica il risultato entro un breve termine, l’opera si considera accettata. Se il committente riceve senza riserve la consegna dell’opera, questa si considera accettata ancorché non si sia proceduto alla verifica. Salvo diversa pattuizione o uso contrario, l’appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo quando l’opera è accettata dal committente.” La verifica è, dunque, l’attività con la quale il committente accerta se l’opera è conforme a quanto pattuito e costituisce, prima di tutto, un diritto per il committente. In altre parole si sostanzia nel compimento di una serie di operazioni tecniche volte ad accertare la corrispondenza dell’opera ultimata alle condizioni contrattuali ed alle regole dell’arte. Bisogna sottolineare, tuttavia, che la verifica oltre che un diritto è anche un onere del committente in quanto se non vi provvede si attiva un meccanismo di silenzio-assenso per cui l’opera si considera accettata. L’accettazione è appunto un ulteriore momento della fase finale del contratto, che segue verifica e collaudo. L’appaltatore, dal canto suo è sempre tenuto a consentire al committente il compimento delle operazioni di verifica. Il collaudo identifica, invece, il risultato finale della verifica e consiste in una dichiarazione con la quale il committente comunica all’appaltatore che sono state eseguite le operazioni di verifica ed il buon esito delle stesse. Allo stesso modo il committente è tenuto a comunicare all’impresa appaltatrice anche l’eventuale esito negativo della verifica qualora durante le operazioni tecniche siano emersi vizi o difformità palesi dell’opera. Anche questa dichiarazione negativa rappresenta un onere del committente poiché se omessa o se eseguita con ritardo senza giustificati motivi comporta come conseguenza che l’esito della verifica debba essere considerato positivo.
PRESTIAMO ATTENZIONE QUANDO SI ACCETTANO I LAVORI... La fase più importante è rappresentata dall’accettazione dell’opera. L’accettazione viene comunemente definita quale atto di volontà del committente diretto a ricevere il risultato (opera finita) dell’appaltatore e quale atto preparatorio alla consegna dei lavori. L’accettazione, a sua volta, può assumere più forme. È espressa quando viene comunicata con una dichiarazione esplicita all’impresa appaltatrice come avviene in tutti i casi in cui il collaudo abbia dato esito positivo. L’accettazione può avvenire anche in modo tacito o presuntivo. Anche in questo caso si ha una manifestazione di volontà del committente allorché lo stesso abbia ritenuto di ricevere l’opera senza formulare riserve e senza adottare una formale dichiarazione. L’accettazione deve invece considerarsi presunta in tutti i casi in cui il committente non esercita il proprio diritto (ed onere) di verifica o nei casi in cui, pur avendola effettuata, non ne comunica tempestivamente (la norma recita precisamente “entro un breve termine”) l’esito all’appaltatore. Fondamentali sono gli effetti dell’accettazione tra le parti: con l’accettazione l’appaltatore, oltre a non essere più responsabile per i vizi che, in quel momento, non siano occulti, non sopporta più il rischio del perimento del bene di cui diviene proprietario il committente. Infatti se i vizi e le difformità dell’opera non vengono rilevati e denunciati questi non potrà invocare la responsabilità dell’appaltatore salvo il caso in cui quest’ultimo non li abbia taciuti in mala fede. Il momento finale è rappresentato quindi dalla consegna dei lavori ovvero la materiale messa a disposizione del bene al committente. La consegna si può definire come la conclusione del contratto tuttavia, trattandosi, come sopra si è visto, di fattispecie tra loro distinte, l’opera può essere ricevuta in consegna ma non ancora accettata; ciò avviene quando il committente ha ricevuto sì il bene o l’opera ma ha formulato un’espressa riserva di verifica ed accettazione.
…E CERCHIAMO DI EVITARE CONTENZIOSI Non è raro assistere a contenziosi tra imprese e condomìni (le prime che da un lato pretendono di ricevere quanto prima il saldo dei lavori, i secondi, dall’altro, che invece si lamentano di vizi e difetti dell’opera spesso denunciati tardivamente) e le ragioni di queste vertenze risiedono nel fatto (o meglio nella cattiva abitudine) di non attribuire la giusta importanza alle fasi conclusive del contratto d'appalto, in cui invece emergono le vere criticità degli impegni contrattuali assunti dalle parti. Come preannunciato, nel prossimo articolo analizzerò le spinose questioni riguardanti le garanzie relative alle difformità e ai vizi dell’opera e, soprattutto, le azioni che il committente può (ed entro quali termini) esperire nei confronti dell’appaltatore. In ambito condominiale è bene invece che sia l’amministratore sia il direttore lavori incaricato prevengano l’insorgere di controversie adottando un comportamento di estrema diligenza formulando tempestivamente e con precisione tutte le necessarie ed opportune contestazioni all’appaltatore anche perché, come visto, una verifica non eseguita o un collaudo superficiale possono comportare conseguenze pregiudizievoli per i condomini difficilmente poi sanabili.
Dottor Massimo Botti – Studio Comite
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