L’entrata in vigore della riforma del condominio (18 giugno 2013) ha introdotto molte novità sostanziali come quelle riguardanti la rettifica o modifica delle tabelle millesimali. Bisogna premettere che in dottrina e giurisprudenza usualmente si distingue, come avviene per il regolamento condominiale, tra tabelle millesimali di origine contrattuale e quelle a formazione assembleare. Le prime possono prevedere e contenere criteri di ripartizione delle spese difformi da quelle legali. Questa possibilità è espressamente prevista dal primo comma dell’art. 1123 c.c. quando introduce la dicitura “salvo diversa convenzione” in riferimento appunto ai criteri di ripartizione delle spese. Vediamo in che modo…
TABELLE CONTRATTUALI Per meglio intenderci le tabelle contrattuali sono quelle che vengono inserite nei singoli atti di vendita ed approvate dall’acquirente assieme al regolamento contrattuale. Prima della riforma le tabelle millesimali contrattuali, una volta formate ed approvate, potevano essere riviste solo in due modi:
a) con un nuovo accordo tra tutti i partecipanti al condominio che decidano di individuare un nuovo criterio di ripartizione delle spese;
b) su ricorso di ogni singolo condomino all’autorità giudiziaria. Si ritiene comunemente che l’accordo tra i condomini sulla revisione, oltre che ad essere adottato in sede assembleare, potrebbe avere anche una natura extra-assembleare purché risulti chiaramente la volontà di tutti di consentire alla modificazione delle precedenti tabelle ma quest’ultima ipotesi rimane assai isolata non consentendo quella trasparenza di volontà ed intenti che solo la delibera assembleare trascritta a verbale può consentire.
DEVONO ESSERE ALLEGATE O RICHIAMATE NEGLI ATTI DI ACQUISTO Bisogna poi domandarsi cosa accade qualora si verificasse l’ipotesi che le tabelle contrattuali, che, abbiamo visto, possono derogare al criterio legale di ripartizione delle spese, non siano state inserite o richiamate in un atto d’acquisto successivo all’originario intervenuto tra costruttore e primo acquirente. Orbene, la deroga al criterio legale di cui all’art. 1123 c.c. impone l’accettazione espressa e la conoscenza di dette tabelle. Se le tabelle non sono inserite o richiamate nell’atto di vendita, esse non potranno trovare applicazione nei confronti del nuovo condomino. Ciò, naturalmente, non si verificherà laddove le tabelle millesimali siano comunque rispettose dei criteri legali di proporzionalità previsti dall’art. 1123 c.c. poiché, in questo caso, questi rappresentano la regola di riferimento espressa dal legislatore.
E SONO LO STATUTO DEL CONDOMINIO Le tabelle millesimali rappresentano infatti una sorta di “statuto” della collettività condominiale, fonte di diritti e obblighi per tutti i condomini, i quali, in virtù del principio dell’autonomia contrattuale, possono fissare i criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli legali, prevedendo ad esempio un concorso paritario ovvero l’esenzione di alcuni condomini (c.d. regolamento contrattuale). Allo stesso modo le tabelle millesimali costituiscono degli strumenti necessari per il funzionamento del condominio ai fini della ripartizione delle spese. Non costituiscono, però, un requisito necessario per la costituzione del condominio. Le tabelle millesimali possono esistere, tuttavia, indipendentemente dal regolamento condominiale. La loro allegazione rappresenta un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti. Ed infatti i condomini, anche in mancanza del regolamento, sono liberi di accordarsi tra loro ai fini della ripartizione di tutte o alcune delle spese comuni. È comunque necessario che venga rispettata la quota posta a carico di ciascuno in proporzione al valore della rispettiva proprietà esclusiva.
DOPO LA RIFORMA DEL CONDOMINIO La legge 220/2012 nel riscrivere l’art. 68 disp. att. c.c. stabilisce che ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118 c.c., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Ciò vale sia per l’accertamento (articolo 68 disp. att. c.c.), sia per la revisione o modificazione delle tabelle (articolo 69 disp. att. c.c.), sia per la ripartizione delle spese (articolo 1127 c.c.), sia per la partecipazione all’assemblea (articolo 1136 c.c.).
La riforma del condominio è intervenuta anche con il nuovo articolo 69 disp. att. c.c. stabilendo che: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità”.
DEROGA ALL’UNANIMITA’ Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, c.c., nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Interessante risulta la seconda ipotesi introdotta dalla novella. Non sono infrequenti i casi in cui, a seguito di sopraelevazione da parte del proprietario dell’ultimo piano di un condominio, è necessaria una revisione delle tabelle millesimali al fine di una giusta ripartizione delle spese condominiali. Abbiamo appena visto come la nuova riforma sul condominio n. 220 del 2012 all’art 23 enuncia tuttavia che la modifica o rettifica dei valori proporzionali espressi nelle tabelle millesimali è possibile solo all’unanimità. Con tale prescrizione viene in qualche modo respinta la tesi propugnata dalle S.U. della Cassazione (sent. 09.08.2010 n. 18477) che aveva accolto l’indirizzo minoritario secondo il quale le tabelle millesimali non dovevano più essere approvate all’unanimità ma era necessaria solamente la maggioranza dei 500 millesimi così come prescrive l’art 1136 comma 2 cod. civ. Dunque, secondo la nuova legge, l’approvazione delle tabelle millesimali costituisce un negozio di accertamento per il quale è richiesto il consenso di tutti i condomini e se tale consenso manca vi è la possibilità di rivolgersi al giudice necessitando però la presenza di tutti i condomini essendo litisconsorti necessari. Tuttavia è ammessa la modifica o rettifica, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, solo nei casi di errore, ovvero nei casi in cui per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazioni, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. Scompare dal testo vecchio della norma di cui all’art. 69 disp. att. l’avverbio “notevolmente” riferito alle alterazioni, lasciando posto a un criterio oggettivo corrispondente alla modifica di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino: trattasi di un criterio numerico e quindi preciso che non dà più adito a incertezze risolvibili solo sulla base della discrezionalità del giudice.
LA REVISIONE DELLE TABELLE LA PAGA SOLO IL CONDOMINO CHE HA SOPRAELEVATO Nell’art 69 disp att. è stato aggiunta la seguente frase che si riporta “il relativo costo (della revisione delle tabelle millesimali) è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”. Questa aggiunta serve ad evitare che il condomino che ha effettuato lavori nell’edificio, aventi dato luogo ad un cambiamento sostanziale nella configurazione dei millesimi, non volendo dare il suo consenso alla rettifica della tabella millesimale, non costringa i restanti condomini, i quali vogliano una ripartizione congrua delle spese corrispondente alla reale situazione che si è venuta a creare, ad agire in giudizio per la rettifica sobbarcandosi essi stessi i relativi costi per le spese giudiziali. Ai fini della revisione dei valori espressi nelle tabelle millesimali, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore, il quale è tenuto a darne tempestiva comunicazione all’assemblea a pena di revoca dell’incarico e risarcimento degli eventuali danni. La legittimazione passiva spetta dunque unicamente al condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Prima della Riforma chi aveva interesse ad impugnare e a contestare le Tabelle millesimali doveva, in mancanza di accordo unanime dei comproprietari, citare in giudizio tutti gli altri condomini con evidente difficoltà nell’esercizio del proprio diritto.
IL CONDOMINO CHE HA SOPRAELEVATO PAGA AGLI ALTRI UN’INDENNITA’ Nel caso sopra prospettato quindi a seguito della rettifica dei valori millesimali, il sopraelevante deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani compreso quello nuovo e detratto l’importo della quota a lui spettante. Detta indennità dovuta si giustifica nella necessità di compensare la riduzione di valore delle quote spettanti agli altri condomini sulle parti comuni. La costruzione di nuovi piani comporta una modifica in quanto il proprietario dell’ultimo piano aumenta il valore della proprietà esclusiva di cui è titolare e quindi anche della quota di comproprietà delle parti comuni mentre si riducono conseguentemente le quote di partecipazione degli altri condomini.
Dottor Massimo Botti
Chiunque necessiti di consulenza in ambito condominiale, amministratore o condomino, potrà rivolgersi telefonicamente allo studio legale dell’avv. Patrizia Comite.
