Nell’articolo pubblicato lo scorso 21 ottobre, abbiamo analizzato le novità principali introdotte dal “Decreto del fare” in tema di impignorabilità della prima casa da parte di Equitalia, soffermandoci nell’evidenziare le “apparenti” tutele previste dallo stesso in favore del contribuente. Ci eravamo lasciati promettendoci di tornare sullo spinoso argomento, illustrando le conseguenze delle ipoteche iscritte dall’Agente della riscossione sulle prime case prima del suddetto decreto. Ora, prima di entrare nel merito, ritengo doveroso fornire ai lettori alcune nozioni su che cos’è l’ipoteca?
L’IPOTECA è un diritto reale di garanzia avente ad oggetto, principalmente, beni immobili o beni mobili registrati. A differenza del pegno, non comporta la perdita del possesso, da parte del debitore/proprietario del bene oggetto della garanzia. In parole più semplici, potremmo anche dire che l’ipoteca attribuisce un diritto di prelazione sul bene a tutela del creditore contro il pericolo dell’insolvenza. Solo una precisazione importante sul punto: ricordatevi che l’ipoteca “si iscrive” e non “si trascrive”; con l’iscrizione, infatti, si costituisce il diritto di ipoteca, mentre con la trascrizione si rendono pubbliche le altre vicende relative al bene immobile. Nel codice civile l’ipoteca è disciplinata dagli artt. 2808 e ss.; il nostro codice dispone che “l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione” il nostro codice precisa altresì che, "l'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari”. Inoltre, può essere, “legale, giudiziale o volontaria”. Come potete facilmente rilevare, la norma in esame non ci fornisce una definizione dell’ipoteca preoccupandosi prevalentemente degli effetti della stessa. L’ipoteca si differenzia dal pegno anche perché la sua costituzione richiede una speciale formalità, ovvero l’iscrizione nei pubblici registri.
L’IPOTECA VOLONTARIA deriva, in sintesi, da un contratto fra debitore o terzo datore di ipoteca da una parte e il creditore dall’altra o su un atto unilaterale fra vivi del debitore o del terzo datore di ipoteca. Per il contratto o l’atto unilaterale è richiesta la forma scritta a pena di nullità. E’ necessario, inoltre, che la sottoscrizione di chi ha concesso l’ipoteca sia autenticata o accertata giudizialmente ex art. 2835 del codice civile.
L’IPOTECA GIUDIZIALE invece, ha come sua fonte:
- una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’altra obbligazione o anche al risarcimento di un danno da liquidarsi successivamente;
- un decreto ingiuntivo esecutivo;
- altri provvedimenti giudiziali indicati dalla legge (come la sentenza di separazione personale fra coniugi, il decreto di omologazione della separazione consensuale);
- lodi arbitrali esecutivi;
- sentenze straniere delibate dall’autorità giudiziaria italiana.
L’IPOTECA LEGALE infine può essere iscritta anche contro la volontà del debitore, ma nei casi previsti dalla legge. Chi può iscriverla? L’alienante di un bene immobile o di un bene mobile registrato che non sia stato pagato dall’acquirente; ciascun coerede sugli immobili dell’eredità, a garanzia del pagamento del conguaglio in danaro a questi spettante; ma anche lo Stato sui beni dell’imputato o della persona civilmente responsabile del reato, a garanzia del pagamento delle pene pecuniarie, del rimborso delle spese processuali e delle spese di mantenimento del condannato in carcere. Abbiamo prima accennato che l’ipoteca si costituisce solo con l’iscrizione nei registri immobiliari (art. 2808, comma 2 del codice civile).
NON ESISTONO IPOTECHE OCCULTE Si tratta di una forma di pubblicità giuridica: non possono esistere, quindi, ipoteche “occulte”. È importante tenere altresì presente che, sul medesimo bene dato a garanzia si possono iscrivere più ipoteche, anche garanzia di crediti diversi. Cosa succede in questo caso? Semplicemente le ipoteche successive vengono contrassegnate da un numero e se il bene ipotecato viene sottoposto a vendita forzata, con il ricavato della vendita verrà soddisfatto anzitutto il creditore con ipoteca di primo grado e, se c’è un residuo, quello di secondo grado e così via (artt. 2852 ss. c.c.). Quanto alla durata degli effetti dell’ipoteca, va evidenziato che, l’iscrizione conserva il suo effetto per venti anni, trascorsi i quali l’ipoteca si estingue. Ovviamente, il creditore con apposita istanza può, prima della scadenza, rinnovare la suddetta iscrizione (art. 2847 del codice civile).
COME SI ESTINGUE L’IPOTECA Infine, per completare le nozioni base dell’istituto, occorre sottolineare che l’ipoteca si estingue con la cancellazione dal registro. Come per la sua costituzione, anche per la cancellazione occorre un titolo, ovvero:
- l’estinzione dell’obbligazione garantita;
- la rinuncia espressa e scritta del creditore all’ipoteca;
- il perimento della cosa ipotecata;
- la vendita forzata della cosa ipotecata;
- il decorso del termine ventennale, senza rinnovazione da parte del creditore.
Fate attenzione: il conservatore dei registri non può procedere d’ufficio alla cancellazione!
DIVIETO DI ESPROPRIO NON SIGNIGFICA NON POTER ESSERE ISCRITTI A IPOTECA Premesso e chiarito quanto sopra, vediamo ora le novità introdotte dal Decreto del fare in merito a questo istituto e, soprattutto, quali sono le conseguenze delle ipoteche iscritte dall’Agente della riscossione sulle prime case prima della sua entrata in vigore. Come illustrato ampiamente nello scorso articolo del 21 ottobre, il Decreto del fare ha introdotto il divieto da parte dell’Agente della Riscossione di pignorare la prima casa con l’eccezione delle abitazioni di lusso e di quelle nelle categorie A/8 e A/9 (ville e castello). E’ meglio chiarirlo subito: divieto di esproprio non vuol dire impossibilità di iscrivere ipoteca da parte di Equitalia. Le condizioni per l’iscrizione dell’ipoteca infatti, non sono state modificate dal decreto! Infatti, Equitalia, essendo investita del ruolo di agente della riscossione, può iscrivere ipoteca sugli immobili del debitore (art. 77 D.P.R. 602/73). Il tema in esame è stato anche recentemente disciplinato dalla Legge 106/2011 e oggetto di alcune importanti sentenze della Corte di Cassazione.
SECONDO LA CASSAZIONE Le sezioni Unite della Suprema Corte avevano sul punto fissato ad almeno 8.000 Euro il debito per il quale Equitalia ha facoltà di iscrivere ipoteca (sentenza n. 4077 del 2010 e n. 5771/2012), Secondo la Cassazione, l’iscrizione ipotecaria “è atto preordinato e strumentale all’espropriazione immobiliare e, come tale, soggiace ai limiti previsti dalla legge per quest’ultima”, limiti che, per l’appunto, vietano l’iscrizione di ipoteca per Equitalia per debiti inferiori agli 8.000 Euro. Tale limite è aumentato a euro 20.000 se l’immobile oggetto di iscrizione ipotecaria da parte di Equitalia è, per il debitore, abitazione principale. Sembrerebbe che il Governo abbia inteso prendere le distanze dal suddetto prezioso insegnamento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, le quali con le sopracitate sentenze avevano stabilito un principio molto importante: l’ipoteca, essendo un provvedimento strumentale e preordinato alla fase esecutiva in quanto attribuisce il diritto al creditore di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, non può essere iscritta per crediti per i quali non è consentita l’espropriazione immobiliare. E’ comunque fondamentale tenere presente che, Equitalia non può iscrivere ipoteca se non intima per iscritto il pagamento al debitore.
PRESCRIZIONI NON RISPETTATE: IPOTECA IMPUGNABILE Nel caso in cui l’Agente della Riscossione non rispetti le suddette prescrizioni è possibile impugnare l’eventuale ipoteca iscritta nel registro. E’ chiaro che, le tempistiche e le modalità dell’impugnazione dipendono sia dal tipo di vizio su cui è fondata l’impugnazione, sia dal tipo di credito su cui è fondata l’iscrizione dell’ipoteca di Equitalia. Ma quali sono i termini per l’impugnazione? Innanzitutto il termine decorre dal momento della notifica dell’iscrizione dell’ipoteca. Nel caso in cui dovesse mancare questo presupposto, è possibile proporre impugnazione in qualunque momento. Quanto alle procedure esecutive immobiliari pendenti all’entrata in vigore del “Decreto del fare” con nota di Equitalia del 1° luglio 2013, è stato chiarito che la società di riscossione non proseguirà nelle attività di recupero coattivo del credito qualora non siano rispettate le attuali condizioni di legge, anche in presenza di pignoramenti già eseguiti. In altre parole: i pignoramenti già in atto devono essere sospesi quando sussistono le condizioni previste dal decreto.
DISPOSIZIONI INEFFICACI PER TUTELARE LA PRIMA CASA Da un’attenta lettura del decreto legge n. 69/2013 e della Legge di conversione 98/2013 si rileva, in realtà, che le diposizioni volte alla tutela della prima casa del contribuente, sono in realtà del tutto inefficaci. Il testo di legge, infatti, non incide sul potere comunque attribuito all’agente della riscossione di iscrivere ipoteca sull’immobile principale se il credito per cui si procede non è inferiore a 20.000 euro. Ma ancor peggio, il decreto in esame ha modificato la funzione dell’istituto dell’ipoteca così come concepito a suo tempo dal legislatore ed illustrato all’inizio del presente articolo: da garanzia reale attributiva del diritto di esproprio in favore del creditore, a semplice e mera funzione cautelare al pari di un fermo amministrativo. Forse il più recente legislatore non si è accorto, o non ha voluto accorgersi, che il contribuente in momentanea difficoltà, seppur vedendosi tutelato dall’esproprio della casa, potrebbe vedersi comunque vessato dalla misura cautelare in esame, diventando con l’iscrizione dell’ipoteca da parte di Equitalia, comunque un cattivo cliente per le banche con conseguenti difficoltà e, talvolta, impossibilità di accesso al credito.
Ci viene allora spontaneo pensare male, tanto da chiederci se alcune parti del decreto e della corrispondente legge di conversione non siano state suggerite e caldeggiate direttamente dai vertici di Equitalia: è noto infatti che quest’ultima da sempre sostiene che l’iscrizione ipotecaria sia da ricondurre tra le misure meramente cautelari e, dunque, sia pienamente ammessa anche per crediti che non permettono l’espropriazione forzata. Come diceva, peraltro, un noto proverbio: a pensar male si fa peccato, ma a volte ci si azzecca!
Avv. Roberto Carniel – Studio Comite
